Η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα

Γενική περιγραφή της διαδικασίας...


 

Η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει ένα σύνολο διαδικαστικών σταδίων και ενεργειών και απαιτεί τη συνδρομή διαφόρων επαγγελματιών (δικηγόρου, συμβολαιογράφου, λογιστή, μηχανικού κλπ.) με στόχο την συγκέντρωση όλων των δικαιολογητικών εγγράφων και τον ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και απώτερο σκοπό την πλήρη διασφάλιση του αγοραστή.

Προτεραιότητα αποτελεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας με σκοπό τον εντοπισμό ενδεχόμενων νομικών και τεχνικών ζητημάτων και την επίλυση αυτών πριν από την μεταβίβαση του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό η συνδρομή δικηγόρου και μηχανικού κρίνεται επιβεβλημένη. Ο νομικός έλεγχος αφορά στην έρευνα των τίτλων κτήσης του ακινήτου, των βαρών, διεκδικήσεων και κάθε είδους υποχρεώσεων αυτού και στην επίλυση κάθε νομικού ζητήματος, ενώ ο έλεγχος του μηχανικού αφορά στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.

Σε συνέχεια των παραπάνω ελέγχων ο μεταβιβάζων αναλαμβάνει την προσκόμιση των απαιτούμενων για τη μεταβίβαση δικαιολογητικών εγγράφων ενώπιον του συντάσσοντος το συμβόλαιο της μεταβίβασης συμβολαιογράφου, έπεται η καταβολή του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή και ακολούθως η υπογραφή του συμβολαίου από τα συμβαλλόμενα μέρη. Την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον νέο κύριο περαιώνει η μεταγραφή/καταχώριση του συμβολαίου αγοραπωλησίας στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο. Στη συνέχεια παρατίθενται συνοπτικά τα στάδια της διαδικασίας μεταβίβασης.

  

Τα Στάδια


Πρωτογενής έλεγχος των νομιμοποιητικών εγγράφων της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας


Πρόκειται για το στάδιο του νομικού και τεχνικού ελέγχου κατά το οποίο ο πωλητής οφείλει να συνδράμει τον αγοραστή με κάθε έγγραφο που θα απαιτηθεί για την ταχύτερη ολοκλήρωση των σχετικών ελέγχων ενώπιον των αρμόδιων αρχών. (υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο/πολεοδομία κλπ.). Στην περίπτωση που κατά την διεξαγωγή των ελέγχων εντοπιστούν προβλήματα, τα οποία χρήζουν διόρθωσης πριν από την μεταβίβαση του ακινήτου και απαιτείται ο μεταβιβάζων να υποβληθεί σε δαπάνες αποκατάστασης αυτών, ενδέχεται να θέσει το ζήτημα της καταβολής αρραβώνα, ο οποίος συμφωνείται να καταβληθεί από τον αγοραστή με την ταυτόχρονη υπογραφή προσυμφώνου αγοραπωλησίας.

 

Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο (προαιρετικό)


Το προσύμφωνο καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, δεσμεύει αμφότερα τα μέρη να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση, τον μεν πωλητή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία στον αγοραστή, τον δε αγοραστή να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή και περιλαμβάνει όλους τους όρους που τίθενται ως προϋπόθεση για την περαίωση της αγοραπωλησίας και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Συναρτάται είτε με συγκεκριμένη χρονική περίοδο η παρέλευση της οποίας ενεργοποιεί την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, είτε με την εκπλήρωση συγκεκριμένων υποχρεώσεων ή όρων εκ μέρους των συμβαλλομένων κατά περίπτωση. Μεταξύ των προβλεπόμενων δικαιωμάτων που παρέχονται στους συμβαλλομένους, βασικά παρέχεται στον αγοραστή το δικαίωμα να αξιώσει την επιστροφή του καταβληθέντος αρραβώνα εις διπλούν σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων εκ μέρους του πωλητή, στον δε πωλητή το δικαίωμα της παρακράτησης του αρραβώνα σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή. Τη συμβολαιογραφική αμοιβή κατάρτισης του προσυμφώνου αναλαμβάνει (κατά κανόνα) ο αγοραστής, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης.

 

Υποχρεώσεις Πωλητή - Αγοραστή


Ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο που θα του υποδείξει ο αγοραστής τα απαιτούμενα έγγραφα προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο. Αντίστοιχα ο αγοραστής αρκεί να διαθέτει αριθμό φορολογικού μητρώου και να προσκομίσει τα πλήρη στοιχεία της ταυτότητάς του στον συμβολαιογράφο καθώς και να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Σε περίπτωση που δεν παρίσταται αυτοπροσώπως κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης ή του προσυμφώνου, απαιτείται να παράσχει σχετική ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σε συγκεριμένο εντολοδόχο.

  

Υπογραφή του συμβολαίου


Όταν ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει την προσκόμιση όλων των παραπάνω εγγράφων και κρίνει αυτά ορθά και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, η υποβολή της οποίας από τον αγοραστή προηγείται της αγοραπωλησίας. Η εν λόγω δήλωση, η οποία περιέχει τα στοιχεία πωλητή και αγοραστή, περιγραφή της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και τη δηλωθείσα τιμή της σκοπούμενης μεταβίβασης, υποβάλλεται από τον αγοραστή στην ΔΟΥ του ακινήτου και καταβάλλεται απ' αυτόν ο αντίστοιχος φόρος (3% επί του τιμήματος + επιπλέον δημοτικός φόρος 3% επ' αυτού) εντός τριών ημερών από την έκδοση της σχετικής ταυτότητας οφειλής από το αρμόδιο τμήμα της ΔΟΥ (μετά από την παρέλευση των τριών ημερών το ποσό του φόρου βαρύνεται με τις νόμιμες προσαυξήσεις).

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου παρίστανται τα συμβαλλόμενα μέρη, αυτοπροσώπως ή διά του διορισθέντος πληρεξουσίου τους, ενδεχομένως δικηγόροι των συμβαλλομένων, διερμηνέας εφόσον πρόκειται για αλλοδαπούς πολίτες που δεν μιλούν την ελληνική γλώσσα και κατά περίπτωση μεσίτης, εφόσον έχει διαμεσολαβήσει στην κατάρτιση της σχετικής μεταβίβασης.

 

Ολοκλήρωση μεταβίβασης


Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής θα μεριμνήσει για την μεταγραφή/καταχώριση επίσημου αντιγράφου του υπογραφέντος συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο και θα λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό (μεταγραφής/καταχώρισης), οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.

Προτεινόμενα Ακίνητα

1 Ακίνητα προς πώληση

Μονοκατοικία σε μεγάλο οικόπεδο προς πώληση

Μονοκατοικία προς πώληση240.000€ 3 2200m²2.000m²Ακρωτήρι, Στέρνες

Προσφατες Καταχωρησεις

221 Ακίνητα προς πώληση

Δυο διαμερίσματα με κοινή είσοδο προς πώληση

Διαμέρισμα προς πώληση180.000€ 3 2125m²Ακρωτήρι, Κουνουπιδιανά

Διπλανές κατοικίες στη Σπλάτζια προς πώληση

Kατοικία προς πώληση390.000€ 4 2224m²Χανιά, Παλιά Πόλη

Μεζονέτα στον Αλικιανό προς πώληση

Μεζονέτα προς πώληση185.000€ 4 2270m²Μουσουρων, Αλικιανός

Μονοκατοικία σε μεγάλο οικόπεδο προς πώληση

Μονοκατοικία προς πώληση240.000€ 3 2200m²2.000m²Ακρωτήρι, Στέρνες

Πολυκατοικία με εκπληκτική θέα στη θάλασσα προς πώληση

Πολυκατοικία προς πώληση430.000€ 8 8534m²4.292m²Σούδα, Άπτερα

Μεγάλη έκταση με επενδυτικό χαρακτήρα προς πώληση

Οικόπεδο προς πώληση440.000€ -21.000m²Βάμος, Λιτσάρδα