Η κτηματαγορά του Νομού Χανίων και οι παράγοντες που την επηρεάζουν

Η κτηματαγορά του Νομού Χανίων είναι μία από τις πιο ενεργές περιφερειακές αγορές ακινήτων στην Ελλάδα με μεγάλη δυναμική. Στο άρθρο αυτό θα εστιάσουμε στους πιο βασικούς παράγοντες που καθιστούν την αγορά ακινήτων στα Χανιά τόσο κινητική.

Βάση της Σούδας

Όπως είναι γνωστό εδώ και δεκαετίες στην περιοχή «Ακρωτήρι» (πρώην αυτόνομος Δήμος που με τον Καλλικράτη συνενώθηκε με το Δήμο Χανίων) εδρεύει η αμερικανική στρατιωτική βάση, γνωστή και ως Βάση της Σούδας. Στη συγκεκριμένη βάση απασχολούνται χιλιάδες Αμερικανοί κυρίως υπήκοοι, ο αριθμός των οποίων κάθε χρόνο αυξάνεται καθώς η βάση διαρκώς επεκτείνεται. Με την πάροδο του χρόνου η συνθήκη αυτή έχει διαμορφώσει αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών κυρίως στην ευρύτερη περιοχή του Ακρωτηρίου. Η οικονομική δυνατότητα (αγοραστική δύναμη) των απασχολούμενων στη βάση είναι κατά κανόνα πολύ μεγαλύτερη από την οικονομική δυνατότητα του ντόπιου πληθυσμού (οι δαπάνες διαμονής καλύπτονται από το Αμερικάνικο κράτος). Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα οι τιμές ενοικίασης των ακινήτων στο Ακρωτήρι να είναι, συγκριτικά με άλλες περιοχές του Νομού Χανίων, αισθητά υψηλότερες. Τα υψηλά ενοίκια επηρεάζουν άμεσα και τις τιμές πώλησης καθώς τα ακίνητα καθίστανται ελκυστικά λόγω της μεγάλης απόδοσης τους.

Πολυτεχνείο Κρήτης

Ένας εξίσου σημαντικός παράγοντας είναι το Πολυτεχνείο Κρήτης. Βρίσκεται επίσης στο Ακρωτήρι, στην περιοχή «Κουνουπιδιανά». Όταν ξεκίνησε η λειτουργία του, σχεδόν 40 χρόνια πριν, οι 2 σχολές του φιλοξενούσαν ένα περιορισμένο αριθμό φοιτητών και καθηγητών, η συντριπτική πλειοψηφία των οποίων διέμενε στα Χανιά καθώς τα Κουνουπιδιανά δεν είχαν την υποδομή για να εξυπηρετήσουν τη στέγασή τους. Η δυναμική επέκταση του Πολυτεχνείου (προστέθηκαν 3 σχολές και μεταπτυχιακά προγράμματα) σταδιακά οδήγησε στην ανέγερση εκατοντάδων διαμερισμάτων, κυρίως στα Κουνουπιδιανά, προκειμένου να καλυφθεί η διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση για φοιτητική στέγη. Μαζί με τις φοιτητικές κατοικίες αναπτυχθήκαν ραγδαία και οι συμπληρωματικές υπηρεσίες (εστίαση, ψυχαγωγία, αλυσίδες super market κλπ.).  Με τον τρόπο αυτό μία περιοχή που πριν 30 χρόνια ήταν αραιοκατοικημένη και χωρίς ιδιαίτερες αστικές υποδομές, σήμερα έχει εξελιχθεί σε ένα πυκνοκατοικημένο προάστιο της πόλης.

Με την ίδια λογική αλλά σε μικρότερο βαθμό το Ελληνικό Μεσογειακό Πανεπιστήμιο (πρώην ΤΕΙ) έχει επίσης συμβάλει στην αύξηση της ζήτησης για φοιτητική στέγη. Στο σημείο αυτό να υπογραμμίσουμε το γεγονός ότι το κόστος της φοιτητικής στέγης στα Χανιά, όπως και στην υπόλοιπη Κρήτη, κυμαίνεται σε υψηλά επίπεδα καθώς κατά μέσο όρο κινείται στα 10-11€/τμ.

Οι ξένοι αγοραστές

Μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του `80 τα περισσότερα χωριά των Χανίων ήταν μικρά, γραφικά χωριουδάκια με παλιές παραδοσιακές πέτρινες κατοικίες και λιγοστούς μόνιμους κάτοικους συνήθως προχωρημένης ηλικίας. Από τα μέσα της δεκαετίας του `90 ξεκίνησε μία εκρηκτική ανοικοδόμηση με χαρακτηριστικό παράδειγμα τα χωριά του Αποκόρωνα (Βάμος, Πλάκα, Αλμυρίδα, Κόκκινο Χωριό, κλπ.). Η πλειοψηφία των αγοραστών ήταν ευρωπαίοι υπήκοοι, κυρίως Άγγλοι και Γερμανοί που επέλεγαν την Κρήτη για μόνιμη κατοικία. Στην πορεία προστέθηκαν οι Γάλλοι και οι Σκανδιναβοί. Η τάση αυτή επεκτάθηκε σχεδόν σε όλο το Νομό Χανίων και είχε σαν αποτέλεσμα να χτιστούν χιλιάδες εξοχικές κατοικίες, είτε με τη μορφή συγκροτημάτων κατοικιών είτε μεμονωμένων πολυτελών κατοικιών. Χαρακτηριστικά  το 2004 η τοπική εφημερίδα Κήρυκας Χανίων στην καθημερινή της έκδοση είχε 64 σελίδες, 32 από τις οποίες περιλάμβαναν αγγελίες μεσιτικών γραφείων. Το νούμερο, όπως καταλαβαίνει κανείς, αποδίδει χαρακτηριστικά τον οργασμό ανάπτυξης που υπήρχε εκείνη την περίοδο. Με την κρίση η ανοικοδόμηση πάγωσε, ωστόσο σήμερα συνεχίζεται με τους ξένους αγοραστές να αποτελούν ένα πολύ δυναμικό αγοραστικό κοινό τόσο στο resale όσο και στις νεόδμητες εξοχικές κατοικίες. 

Η ανάπτυξη του τουρισμού

Επίσης σημαντικός παράγοντας που επιδρά άμεσα στην κρητική αγορά ακινήτων είναι η παροιμιώδης ανάπτυξη του τουρισμού στα Χανιά. Μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του `80 στη δυτική μεριά των Χανίων υπήρχαν δύο μεγάλα ξενοδοχεία (Μάλεμε και Αγία Μαρίνα) ενώ στην Αλμυρίδα υπήρχαν μόνο λιγοστά δωμάτια (rooms to let). Σήμερα από το Σταλό μέχρι το Κολυμπάρι έχουν χτιστεί δεκάδες πολυτελείς ξενοδοχειακές μονάδες και η Αλμυρίδα, έχει εξελιχθεί σε καλοκαιρινό θέρετρο με δεκάδες μονάδες και ακόμα περισσότερες πολυτελείς κατοικίες-βίλες. Ετησίως μιλάμε για πάνω από 1,3 εκ αφίξεις τουριστών μόνο στα Χανιά. Σκεφτείτε ότι μερίδα από αυτούς τους επισκέπτες είναι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών είτε για μόνιμη εγκατάσταση είτε για μικτή εκμετάλλευση (διακοπές για κάποιους μήνες και ενοικίαση την υπόλοιπη τουριστική περίοδο).

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν το Real Estate

Προηγούμενα αναφέρθηκα στους βασικότερους παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα και καταλυτικά την κτηματαγορά. Στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλοί ακόμα λόγοι που επηρεάζουν την τοπική αγορά ακινήτων αλλά δεν θα επεκταθώ για να μην κουράσω. Εν συντομία μόνο θα αναφέρω το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa), την ευρεία εξάπλωση του Airbnb, την αύξηση των ημεδαπών οικονομικών μεταναστών μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται οι στρατιωτικοί, το προσωπικό μέσης και ανώτερης εκπαίδευσης, το εποχιακό προσωπικό που απασχολείται στον κλάδο του τουρισμού και της εστίασης, κλπ.

Πώς θα κινηθεί η αγορά στο μέλλον

Αρκεί κανείς να παρατηρήσει το κομμάτι των δημοσίων και ιδιωτικών επενδύσεων για να προβλέψει το πώς θα κινηθεί η κτηματαγορά στο προσεχές μέλλον. Η αναβάθμιση του αεροδρομίου των Χανίων, το νέο αεροδρόμιο στο Ηράκλειο, η σταδιακή αναβάθμιση του εθνικού οδικού δικτύου (ΒΟΑΚ) σε συνδυασμό με τις ιδιωτικές επενδύσεις κυρίως στον τουρισμό δείχνουν ότι η τοπική οικονομία βρίσκεται σε μία ιδιαίτερα δυναμική πορεία ανάπτυξης. Όσο διαρκεί αυτή η φάση, τόσο η τοπική κοινωνία όσο και οι θεσμικοί επενδυτές θα είναι διατεθειμένοι να «επενδύσουν» προκειμένου να μετατρέψουν την προσδοκία σε υπεραξία. Η τάση αυτή συμπαρασύρει ανοδικά και την αγορά ακινήτων καθώς νομοτελειακά αποτελεί δομικό στοιχείο κάθε αναπτυξιακού κύκλου της οικονομίας. 

• αγοραστής
• ιδιοκτήτες
• Κρήτη