Εντολή αποκλειστικής ανάθεσης ακινήτου

Η προώθηση της πώλησης του ακινήτου σας από ένα μεσιτικό γραφείο πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από την υπογραφή εντολής ανάθεσης πώλησης ανάμεσα στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή τον πωλητή και το μεσιτικό γραφείο που θα επιλέξει.

Ο πωλητής έχει τη δυνατότητα να επιλέξει ανάμεσα στην απλή εντολή και στην αποκλειστική εντολή ανάθεσης. Στην απλή εντολή ανάθεσης μπορείτε να επιλέξετε να συνεργαστείτε με περισσότερα του ενός μεσιτικά γραφεία. Στην αποκλειστική εντολή ανάθεσης μπορείτε να αναθέσετε την προώθηση και πώληση του ακινήτου σας μόνο σε ένα μεσιτικό γραφείο. Και στις δύο περιπτώσεις οι εντολές ανάθεσης έχουν από το νόμο ημερομηνία λήξης, ακόμα και αν αυτό δεν αναφέρεται στο κείμενο της εκάστοτε εντολής.

Το μείζον ερώτημα που προκύπτει για τον πωλητή είναι ποια είναι η πιο συμφέρουσα επιλογή, η απλή ή η αποκλειστική εντολή ανάθεσης, πρακτικά δηλαδή η συνεργασία με ένα ή περισσότερα μεσιτικά γραφεία; Η απάντηση στην ερώτηση δεν μπορεί να είναι μονολεκτική. Κάθε επιλογή έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της. Στο άρθρο αυτό θα τα αναδείξουμε ώστε να κρίνετε κατά περίπτωση ποια είναι για εσάς και το ακίνητο σας η ασφαλέστερη επιλογή.

Εντολή Αποκλειστικής Ανάθεσης

Η αποκλειστική ανάθεση έχει το πλεονέκτημα ότι το  γραφείο που αναλαμβάνει την προώθηση του ακινήτου σας δεν δέχεται πίεση από τον ανταγωνισμό και η αμοιβή του είναι τρόπον τινά εξασφαλισμένη. Κατά συνέπεια έχει κάθε λόγο να σχεδιάσει το ενδεδειγμένο πλάνο marketing και να προβεί σε  ενέργειες και έξοδα που θα μεγιστοποιήσουν την προβολή  του ακινήτου σας και την πιθανότητα πώλησης. Άρα η εντολή αποκλειστικής ανάθεσης βασίζεται σε μία σχέση αμοιβαίας εμπιστοσύνης καθώς κάθε πλευρά δίνει μία υπόσχεση, ο μεν πωλητής ότι θα δεν απευθυνθεί στο ανταγωνισμό, το δε μεσιτικό γραφείο ότι θα προβεί σε όλες τις απαιτούμενες ενέργειες  προκειμένου να επιτύχει μία γρήγορη πώληση στην συμφωνηθείσα τιμή. Συμβαίνει όμως αυτό στην πράξη;

Απλή Εντολή Ανάθεσης

Η απλή εντολή ανάθεσης (ή πολλαπλή όπως την ονομάζουν κυρίως στο εξωτερικό) δίνει στον πωλητή τη δυνατότητα να συνεργαστεί ταυτόχρονα με πολλά μεσιτικά γραφεία. Με απλά μαθηματικά οι πιθανότητες πώλησης φαίνονται μεγαλύτερες καθώς θεωρητικά το ακίνητο θα προβληθεί από περισσότερα γραφεία και κατά συνέπεια θα συγκεντρώσει το ενδιαφέρον περισσότερων αγοραστών. Συμβαίνει όμως αυτό στην πράξη;

Τί συμβαίνει στην πράξη;

Σε καμία από τις δύο περιπτώσεις που αναφέρθηκαν προηγούμενα τα πράγματα δεν εξελίσσονται πάντα ιδανικά ούτε εξηγούνται με τα μαθηματικά.

Στην απλή εντολή ανάθεσης ένα ακίνητο συχνά καταλήγει να «καίγεται» λόγω της παρωχημένης προβολής του από πολλά μεσιτικά γραφεία.  Δυστυχώς βλέπουμε συχνά το ίδιο ακίνητο σε ίδια ή διαφορετικά sites:

• με διαφορετικές φωτογραφίες (συχνά επιεικώς απαράδεκτες)
• με ελλιπείς ή ακόμα και διαφορετικές πληροφορίες (τμ, όροφος, τοποθεσία κλπ)
• με ανεπαρκείς περιγραφές
• και ενίοτε ακόμα και με διαφορετική τιμή.

Στις περιπτώσεις αυτές η προβολή καθίσταται αρνητική και το ακίνητο απαξιώνεται στα μάτια των δυνητικών αγοραστών. Αυτό οδηγεί σε υποβάθμιση της διαπραγματευτικής ικανότητας και τελικά σε προσφορές σημαντικά χαμηλότερες από τη ζητούμενη τιμή.

Τι ισχύει στο εξωτερικό;

Οι υπέρμαχοι της αποκλειστικής ανάθεσης επικαλούνται το πώς δουλεύουν τα γραφεία στο εξωτερικό και καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι οι αποκλειστικές αναθέσεις έχουν ως αποτέλεσμα πιο γρήγορες πωλήσεις. Ωστόσο πρέπει να γνωρίζετε ότι το νομικό πλαίσιο στο εξωτερικό είναι εντελώς διαφορετικό. Για παράδειγμα υπάρχει η εντολή Exclusive Right of Sale Agreement που έχει τα χαρακτηριστικά της δικής μας αποκλειστικής ανάθεσης αλλά υπάρχει και η εντολή Exclusive Agency Agreement στην οποία ο πωλητής αναθέτει μεν σε ένα μόνο μεσίτη την πώληση αλλά διατηρεί το δικαίωμα να το πουλήσει και μόνος του χωρίς να αποζημιώσει το μεσίτη.  Επίσης υπάρχει δυνατότητα να ορίσεις τη διάρκεια της σύμβασης πχ 1 εβδομάδα, 1μήνα, 1 χρόνο κλπ. Με βάση την ελληνική νομοθεσία η εντολή αποκλειστικής ανάθεσης έχει ελάχιστη διάρκεια 8 μήνες με το μεσίτη να διατηρεί το δικαίωμα για παράταση επιπλέον 4 μηνών. Κάτι ακόμα που ίσως δεν γνωρίζετε είναι για τις αμοιβές που συνοδεύουν την αποκλειστική ανάθεση στο εξωτερικό. Στην Αγγλία για παράδειγμα η μεσιτική αμοιβή για αποκλειστική ανάθεση (Sole Agency Agreement) είναι η μισή από ότι για την απλή ή πολλαπλή εντολή ανάθεσης (Multiple Agency Agreement).

Είναι η αποκλειστική εντολή ανάθεσης ασφαλέστερη ως επιλογή για τον πωλητή;

Όχι απαραίτητα. Καταξιωμένα γραφεία με πολυετή παρουσία και εμπειρία στο χώρο του real estate πράγματι μπορούν πράγματι να ανταπεξέλθουν αποτελεσματικά αναλαμβάνοντας αποκλειστικά ένα ακίνητο. Δυστυχώς όμως υπάρχουν και περιπτώσεις όπου μεσιτικά γραφεία επιδιώκουν την «αποκλειστικότητα» προκειμένου να εξαλείψουν (προσωρινά όπως αποδεικνύεται) τον ανταγωνισμό χωρίς να προσφέρουν τις απαιτούμενες υπηρεσίες marketing και προώθησης. Είναι μία αθέμητη στρατηγική που τελικά καταλήγει σε χαμένο πολύτιμο χρόνο για τον πωλητή και πάγωμα της προβολής του ακινήτου.

Τι σας προτείνουμε ως ασφαλέστερη επιλογή;

Αν βρείτε ένα γραφείο και κρίνετε ότι πληροί τις προϋποθέσεις για την προώθηση του ακινήτου σας μπορείτε κάλλιστα να υπογράψετε μία απλή εντολή ανάθεσης και να μην απευθυνθείτε άμεσα σε άλλο γραφείο. Με τον τρόπο αυτό θα έχετε το χρόνο να αξιολογήσετε την επιλογή σας χωρίς κάποια δέσμευση. Ειδικά αν το συγκεκριμένο γραφείο διαθέτει δίκτυο συνεργατών τότε ουσιαστικά το ακίνητο σας θα προβληθεί και από τρίτους μεσίτες χωρίς εσείς να επιβαρυνθείτε με πρόσθετα κόστη.

Στην περίπτωση που ένα γραφείο επιμένει στην αποκλειστική ανάθεση ζητήστε να σας αποδείξουν έμπρακτα τους λόγους για τους οποίους θα πρέπει να τους εμπιστευτείτε αποκλειστικά το ακίνητο σας. Επαγγελματική φωτογράφηση, βιντεοσκόπηση, προέλεγχος εγγράφων από νομικούς και τεχνικούς συμβούλους, μίγμα προβολής σε portals της Ελλάδας και του εξωτερικού που ήδη προβάλλουν αποτελεσματικά ακίνητα ομοειδή με το δικό σας είναι μερικά από αυτά που θα πρέπει να σας προσφέρει μία τέτοια συνεργασία. Και προφανώς μία ικανή βάση αγοραστών που θα επισκεφτεί το ακίνητό σας άμεσα (όχι το βάζουμε στην αγορά και βλέπουμε…).

Πώς λειτουργούμε εμείς

Το άρθρο δεν αποσκοπεί στο να σας αποτρέψει από την υπογραφή αποκλειστικής ανάθεσης. Στόχος μας είναι να ενημερωθείτε για όλες τις παραμέτρους ώστε να μην πάρετε λάθος αποφάσεις λόγω ελλιπούς πληροφόρησης. Αν κρίνετε ότι αξίζει να αναθέσετε το ακίνητο σας αποκλειστικά σε ένα γραφείο να το κάνετε.

Στο Broosco δεν θα σας ζητηθεί ποτέ η υπογραφή αποκλειστικής εντολής. Έχουμε εμπιστοσύνη στις δυνατότητες μας, σεβόμαστε τις ανάγκες σας και στεκόμαστε δίπλα σας με αίσθημα ευθύνης. Η ποιότητα των υπηρεσιών μας είναι ενιαία γιατί εμείς επιλέγουμε να σας εμπιστευόμαστε.

• πωλητής
• ιδιοκτήτες