Εισοδηματική απόδοση κατοικίας στα Χανιά - Πανελλαδική Έρευνα και στατιστικά

Αγορά κατοικίας ως επένδυση 

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μία από τις πρώτες μορφές επένδυσης στο real estate. Ειδικότερα για το ελληνικό επενδυτικό κοινό η αγορά ενός ακινήτου με στόχο την εισοδηματική απόδοση από το ενοίκιο είναι από τις πατροπαράδοτες επενδυτικές επιλογές. 

Μετά από την δεκαετή περίοδο ύφεσης η επένδυση στην αγορά ακινήτων καθίσταται ολοένα και περισσότερο ελκυστική επιλογή καθώς η ανάκαμψη των τιμών πώλησης γεννά προσδοκίες για παραγωγή μελλοντικών υπεραξιών. Πέρα όμως από την προσδοκώμενη κεφαλαιουχική απόδοση, προσδοκίες υπάρχουν και από την εισοδηματική απόδοση ενός ακινήτου μέσω της μίσθωσης του.

Τα ακίνητα θεωρούνται ασφαλής επένδυση καθώς είναι καλοί αντισταθμιστές σε περιόδους πληθωρισμού και μακροπρόθεσμα φαίνεται να διατηρούν σε μεγάλο βαθμό την αξία τους.

Από οικονομικής απόψεως, για να αποφασίσετε ποια επένδυση αποτελεί την καλύτερη επιλογή θα πρέπει πρώτα υπολογίσετε  την απόδοση της επένδυσης. Η απόδοση (yield) λειτουργεί ως βασικό μέτρο σύγκρισης μεταξύ διαφόρων τύπων επενδύσεων. Συνήθως, υψηλή απόδοση συνεπάγεται υψηλό ρίσκο κι αντιστρόφως.

Ετήσια απόδοση ενοικίου στην Ελλάδα

Σε έρευνα που δημοσιεύτηκε στην Καθημερινή και αφορά το β τρίμηνο του 2021, η μέση ετήσια απόδοση ενοικίου στην Ελλάδα ανέρχεται σε 5,7%. Στον πίνακα που ακολουθεί επιλέξαμε και σας παρουσιάζουμε τις σχετικές αποδόσεις σε διάφορες περιοχές της χώρας :

Στο σημείο αυτό να διευκρινίσουμε ότι από περιοχή σε περιοχή τα ακίνητα έχουν διαφορετικά ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αυτό αποτυπώνεται και στη μέση τιμή πώλησης, όπου για παράδειγμα στις νησιωτικές περιοχές (Κρήτη, Κυκλάδες, Κέρκυρα) βλέπουμε ότι είναι υψηλότερη από τις ηπειρωτικές περιοχές της χώρας (Λάρισα, Ιωάννινα κλπ).  Ως εκ τούτου για την σύγκριση της απόδοσης θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και αυτός ο παράγοντας.

Ο παγκόσμιος μέσος όρος απόδοσης στα κοσμοπολιτικά κέντρα και τις μεγαλουπόλεις των αναπτυγμένων χωρών θεωρείται ικανοποιητικός όταν κυμαίνεται στο 6%.

Επίσης υπογραμμίζουμε το γεγονός ότι ο συγκεκριμένος δείκτης δεν ενσωματώνει φόρους και έξοδα που βαρύνουν ετήσια ένα μισθωμένο ακίνητο. Αν συνυπολογισθούν φόροι και έξοδα, η καθαρή απόδοση που θα προκύψει θα είναι από 1%-1,5% χαμηλότερη. Έχουμε αναφερθεί και σε προηγούμενο άρθρο μας στο πότε χρησιμοποιούμε το δείκτη προ φόρων και εξόδων (gross, ακαθάριστος ή μικτός) και πότε το δείκτη καθαρής εισοδηματικής απόδοσης.

Απόδοση κατοικίας στα Χανιά

Όπως φαίνεται στον πίνακα ο μέσος όρος απόδοσης για τα Χανιά για το β εξάμηνο του 2021 διαμορφώθηκε στο 4,7%. Ο δείκτης διαμορφώνεται από ένα μίγμα διαφορετικών τύπων κατοικίας, από τις οποίες κάποιες κατηγορίες κινούνται πάνω από το μέσο όρο και άλλες κάτω από το μέσο όρο. 

Παράδειγμα ακινήτων που η απόδοση τους κινείται πάνω από το μέσο είναι οι φοιτητικές κατοικίες. Τα μικρά διαμερίσματα (γκαρσονιέρες, στούντιο κλπ) τα τελευταία 20 χρόνια παρουσιάζουν σταθερά μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση. Σε αυτό έχει συμβάλλει πολύ η παρουσία του Πολυτεχνείου Κρήτης (Κουνουπιδιανά, Ακρωτήρι) αλλά και του ΤΕΙ (Χαλέπα). Πρόκειται για δύο μεγάλα ιδρύματα που διαρκώς επεκτείνονται και ενισχύουν σταθερά και ανοδικά τη ζήτηση για φοιτητικές κατοικίες. Ειδικά στα Χανιά η ζήτηση είναι σταθερά μεγαλύτερη από την προσφορά. Αυτό αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι η πόλη των Χανίων έχει από τα υψηλότερα  - πανελλαδικά -  ενοίκια ανά τμ στα φοιτητικά σπίτια (μέσος όρος 8,5€/τμ για μη επιπλωμένα και πάνω από 10 για επιπλωμένα).

Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση μέσω του AIR BNB είναι επίσης ένα φαινόμενο με μεγάλη επίδραση στην αγορά κατοικίας.  Ο λόγος είναι ότι μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης επιτυγχάνεται συγκριτικά μεγαλύτερο εισόδημα (μπορεί να φτάσει ακόμα και το διπλάσιο ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη διαχείρισή του)  από αυτό που εξασφαλίζει η μακροπρόθεσμη μίσθωση. Αυτό αποδεικνύεται εξάλλου και από το γεγονός ότι ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων προτιμούν αυτό το μοντέλο έναντι της μακροχρόνιας αστικής μίσθωσης.

Γνωρίζετε ποια είναι η ετήσια απόδοση ενοικίασης του ακινήτου σας; Χρησιμοποιήστε τώρα τον υπολογιστή ετήσιας εισοδηματικής απόδοσης ακινήτου του Broosco!

Παράγοντες που επηρεάζουν το Δείκτη Απόδοσης

Ένας πολύ σημαντικός παράγοντας που διαμορφώνει το κλίμα και επηρεάζει τις τιμές, άρα και την απόδοση, είναι οι προσδοκίες για το πώς θα κινηθεί η οικονομία και η αγορά εν γένει στο εγγύς μέλλον.

Ειδικότερα για τα Χανιά, στην είδηση και μόνο για αύξηση του τουρισμού τα επόμενα χρόνια το κοινό μεταφράζει αυτήν την πληροφορία σε υποσχόμενη ανάπτυξη και προσπαθεί να προεξοφλήσει το κέρδος αυτό με αύξηση των τιμών.

Τα έργα υποδομής είναι επίσης ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει άμεσα τις τιμές, τόσο πώλησης όσο και ενοικίασης. Παράδειγμα αποτελεί ο σχεδιασμός για την κατασκευή του ΒΟΑΚ, έργου που για τα τοπικά δεδομένα συγκρίνεται με την ανάπλαση στο Ελληνικό, στην λεγόμενη Αττική Ριβιέρα. Εξίσου σημαντική επίδραση ασκεί και ο ρόλος των θεσμικών επενδυτών.

Μεγάλες επενδύσεις στον Τουρισμό έχουν έμμεση άλλα σημαντική και βαθμιαία αυξανόμενη επίδραση στην αγορά κατοικίας στα Χανιά. Είδη σήμερα που γράφεται το άρθρο, υπάρχει σημαντικό πρόβλημα στέγης για το προσωπικό των Ξενοδοχειακών μονάδων, δηλαδή η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, γεγονός που πιέζει τις τιμές προς τα πάνω.

Τέλος ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές, όχι μόνο στα Χανιά προφανώς, είναι οι εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές. Με τα επιτόκια καταθέσεων να κινούνται σε τόσο χαμηλά επίπεδα το real estate φαντάζει σαν μία πολύ ελκυστική επιλογή με καλή απόδοση και ελεγχόμενο ρίσκο.

Πώς θα εξελιχθούν οι τιμές των ενοικίων στα Χανιά - Διακυμάνσεις Δείκτη Απόδοσης

Κατά την εκτίμηση μας τα επόμενα δύο-τρία χρόνια θα πρέπει να περιμένουμε αύξηση των ενοικίων στο Νομό μας με τις κατοικίες πλησίον του αστικού ιστού να συμβάλλον στην αύξηση αυτή κατά το μεγαλύτερο μέρος. Άρα σε απόλυτες τιμές τα εισοδήματα από ενοίκια θα αυξηθούν. Ωστόσο επειδή αυξάνεται διαρκώς και η κεφαλαιουχική απόδοση των ακινήτων (ανεβαίνουν οι τιμές πώλησης των ακινήτων) η μεταβολή του δείκτη απόδοσης μπορεί να μην ενσωματώσει αυτές τις αυξήσεις. Ακούγεται αντιφατικό αλλά για αυτό ακριβώς το λόγο πρέπει να γνωρίζετε πώς πρέπει να χρησιμοποιείτε τους δείκτες ώστε να αποφεύγετε τις στρεβλώσεις που δημιουργούν τα στατιστικά δεδομένα. Σε κάθε περίπτωση η ομάδα του Broosco είναι στη διάθεσή σας για να σας καθοδηγήσει με ασφάλεια και σωστή πληροφόρηση.

• ενοικίαση
• αγοραστής
• πωλητής
• ιδιοκτήτες
• Κρήτη