Αποκλειστική χρήση

Η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου (διαμερίσματος) αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 του ΑΚ.

Συνεπώς, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας συγκεκριμένου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. 

Παρά ταύτα κατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την διάταξη του άρθρου 2 του ν.3741/1929, επιτρέπεται όπως, με ειδική συμφωνία που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, παραχωρηθεί αποκλειστικά σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς η χρήση σε κάποιο από αυτά τα κοινά μέρη, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Η συμφωνία αυτή για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων του κοινού ακινήτου μπορεί να περιληφθεί και στην αρχική πράξη σύστασης της οροφοκτησίας ή και στον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεν μπορεί να τροποποιηθεί ή καταργηθεί παρά μόνο με τη συναίνεση όλων των αρχικά συμβληθέντων ή των μετέπειτα συνιδιοκτητών της οικοδομής αυτής και αφού η σχετική συμφωνία περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβληθεί σε μεταγραφή στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο. 

Τέτοιες συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, νομικά δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών. Όσον αφορά τη νομική φύση των δικαιωμάτων αυτών επισημαίνεται ότι ο περιορισμός της χρήσης των κοινόχρηστων χώρων από τους λοιπούς ιδιοκτήτες έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, δεδομένου ότι οι χώροι αυτοί στερούνται αυτοτέλειας και δεν αποτελούν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Ως εκ τούτου δεν μπορούν να μεταβιβαστούν μόνοι τους, αλλά αποτελούν πάντοτε παρακολούθημα ή αναπόσπαστο μέρος μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας προς ωφέλεια του εκάστοτε κυρίου αυτής. Συνεπώς σε κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας συμμεταβιβάζονται και τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης που έχουν συσταθεί υπέρ αυτής και, ακολούθως, επιβάλλεται ο οικείος φόρος και για την αξία των δικαιωμάτων αποκλειστικής χρήσης. Η φορολογητέα αξία του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επιφάνειας ισούται με 15% της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναμης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου.

athina.ledaki@gmail.com

• ιδιοκτήτες