Άρθρα και Νέα για την Αγορά Ακινήτων

Η επίδραση του Covid στην αγορά ακινήτων – Προβλέψεις για την Κρήτη

18 Jul 2020

Αγορά, από Broosco Team

Share this page

Twitter Facebook LinkedIn Email

Ιούλιος 2020 : Οι επιδράσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων της Κρήτης. Πώς αναμένεται να κινηθούν οι τιμές των ακινήτων τους επόμενους μήνες. Πώς θα διαμορφωθεί η αγορά και η ζήτηση ακινήτων στα Χανιά και πώς θα επηρεαστούν οι επιμέρους κατηγορίες ακινήτων (αστικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα κλπ).

Εκτιμήσεις της ύφεσης για το 2020 – Η ιδιαιτερότητα της Κρήτης

Οι εκτιμήσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την οικονομική ύφεση στην Ελλάδα για το 2020 πλέον σταθεροποιούνται σε ένα ποσοστό της τάξης του 9%,  λίγο χαμηλότερα από την αρχική της πρόβλεψη (-9,75%) πριν περίπου τρεις μήνες. Χαμηλότερη ωστόσο προβλέπεται και η ανάκαμψη για το 2021 καθώς γίνεται λόγος για ανάπτυξη 6% αντί για 7,9% που προέβλεπε στις εαρινές της εκτιμήσεις. Σε πρόσφατη μελέτη που δημοσίευσε η Ελεγκτική Εταιρεία Grant Thornton κάνει λόγο για ύφεση 8,5%.

Εδώ θα πρέπει να επισημάνω ότι τα ποσοστά αυτά προκύπτουν αθροιστικά από τη δραστηριότητα των επιχειρήσεων όλων των κλάδων στην Ελλάδα. Ωστόσο η αποτύπωση αυτή δεν είναι απόλυτα αντιπροσωπευτική για τις τοπικές οικονομίες καθώς δεν έχουν πληγεί όλοι οι κλάδοι στον ίδιο βαθμό από τον Covid-19. Για παράδειγμα ο κλάδος της ενέργειας έχει πληγεί κατά 37% ενώ οι κλάδοι  της εστίασης και των υπηρεσιών διαμονής  κατά 100%. Εκ των πραγμάτων λοιπόν περιφέρειες όπως η Κρήτη, όπου

  • υπάρχει μεγαλύτερη συγκέντρωση επιχειρήσεων του κλάδου εστίασης και υπηρεσιών διαμονής και
  • το τουριστικό προϊόν έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στην οικονομία τους από τον εθνικό μέσο όρο (4,5%)

αναμένεται να καταγράψουν μεγαλύτερα ποσοστά ύφεσης απ' ότι προβλέπεται συνολικά για την ελληνική οικονομία.

Η επίδραση της πανδημίας στην κτηματαγορά της Κρήτης μέχρι σήμερα

Από τα μέσα του 2018 μέχρι και τον περασμένο Φεβρουάριο η αγορά ακινήτων είχε ανακάμψει σημαντικά και για το 2020 υπήρχαν μεγάλες προσδοκίες για περαιτέρω ανάπτυξη. Ωστόσο η επίδραση της πανδημίας στο χώρο του Real Estate ήταν άμεση και καθολική. Η αγορά τους δύο πρώτους μήνες πάγωσε, πολλά συμβόλαια δεν ολοκληρώθηκαν και γενικά επικράτησε μια αβεβαιότητα. Το lockdown και η προσωρινή αναστολή της λειτουργίας των δημόσιων υπηρεσιών, υποθηκοφυλακείων κλπ επιδείνωσε την κατάσταση. Από τις αρχές του Μαΐου η αγορά έχει αρχίσει και πάλι να κινείται, έστω και μουδιασμένα, ξεπερνώντας σταδιακά το αρχικό σοκ. Επιπλέον, ρευστοποιώντας την επιτυχή αντιμετώπιση της υγειονομικής κρίσης, η Κρήτη συνεχίζει να αποτελεί ελκυστική αγορά στην κατηγορία της εξοχικής κατοικίας. Η σταδιακή άρση των περιορισμών στις πτήσεις από το εξωτερικό αναμένεται να δώσει μία ώθηση στις αγοραπωλησίες από τους ξένους αγοραστές, που παραδοσιακά τα τελευταία χρόνια συμμετέχουν σε σημαντικό βαθμό στην ανάπτυξη της κτηματαγοράς.

Πώς θα εξελιχθεί η χρονιά – Κρίσιμοι Παράγοντες

Η μέχρι τώρα επιτυχής αντιμετώπιση της υγειονομικής κρίσης είναι αναμφίβολα ο καθοριστικότερος παράγοντας της  -έστω και περιορισμένης- ανάκαμψης. Ωστόσο με την υγειονομική κρίση σε εξέλιξη οι προβλέψεις για το μέλλον είναι εξαιρετικά παρακινδυνευμένες και με πολλά «αν». Ο πλέον σημαντικός παράγοντας που θα καθορίσει τις συνθήκες στην τοπική κτηματαγορά είναι το λεγόμενο «δεύτερο κύμα», αν δηλαδή θα έχουμε νέα έξαρση της πανδημίας και αν αυτή θα αντιμετωπιστεί το ίδιο αποτελεσματικά όσο και η πρώτη. Ένας επίσης σημαντικός παράγοντας είναι κατά πόσο η Ελληνική Κυβέρνηση, ο Ευρωπαϊκός μηχανισμός στήριξης και το τραπεζικό μας σύστημα θα καταφέρουν να στηρίξουν τις επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά και να περιορίσουν, έστω και τελευταία στιγμή, τα αρνητικά αποτελέσματα της ανατέλλουσας  οικονομικής ύφεσης. Και φυσικά ο σημαντικότερος παράγοντας που θα ανατρέψει συνολικά τις ισορροπίες στην αγορά  είναι το πολυπόθητο εμβόλιο για την καταπολέμηση του ιού. Στο άκουσμα και μόνο της είδησης της ανακάλυψης τους εμβολίου, έστω και αν η μαζική παραγωγή του καθυστερήσει 6  ή περισσότερους μήνες, η ψυχολογία της αγοράς θα αλλάξει άμεσα.    

Πώς θα κινηθούν οι τιμές

Υπάρχει μία αίσθηση στην αγορά, κυρίως από μερίδα αγοραστών, ότι οι τιμές πρόκειται να πέσουν μετά το καλοκαίρι. Τείνουν, εσφαλμένα κατά τη γνώμη μου, να προεξοφλήσουν ότι η έλλειψη ρευστότητας στην αγορά θα οδηγήσει σε υπερπροσφορά ακινήτων και κατ’ επέκταση σε μείωση των τιμών.

Σε καμία περίπτωση δεν αμφισβητώ τις οικονομικές συνέπειες της υγειονομικής κρίσης, όμως είναι αρκετά νωρίς για να προδικάσουμε νέο κύκλο πτώσης των τιμών  στην κτηματαγορά. Μετά από 10 συνεχόμενα χρόνια ύφεσης, η αγορά έκανε τις απαραίτητες διορθώσεις και σήμερα το επίπεδο των τιμών (σε μέσους όρους) ακολουθεί μία κανονικότητα.

Αυτό που μπορεί να συμβεί ως αποτέλεσμα μίας παρατεταμένης έλλειψης ρευστότητας είναι να μειωθούν για το προσεχές διάστημα οι μεταβιβαστικές πράξεις λόγω της άρνησης των ιδιοκτητών να πουλήσουν χαμηλά και της επιμονής των αγοραστών να βρουν την ευκαιρία. Σίγουρα θα υπάρξουν ευκαιρίες αλλά όχι υπερβολικά περισσότερες σε σχέση με τον περυσινό χειμώνα.

Μένει να δούμε αν η σημερινή έλλειψη ρευστότητας θα μετατραπεί σε παρατεταμένη οικονομική κρίση. Νομίζω πάντως, ότι με τα σημερινά δεδομένα, είναι συνετό να είμαστε συγκρατημένοι στις εκτιμήσεις μας, τουλάχιστον σε θεωρητικό επίπεδο.

Επιδράσεις στις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων

Η κτηματαγορά στην Κρήτη αποτελεί ένα μείγμα από ακίνητα με ποικίλα χαρακτηριστικά. Είναι λοιπόν σκόπιμο να εξετάσουμε κάθε κατηγορία ξεχωριστά. Πάντα με βάση τα σημερινά δεδομένα, καταγράφουμε τις εκτιμήσεις μας για το επόμενο εξάμηνο:

Κατοικίες στον αστικό ιστό των Χανίων

Η κατηγορία αυτή μάλλον θα υποστεί τις μικρότερες απώλειες. Η ζήτηση για αγορά κατοικιών στα Χανιά είναι σταθερά μεγαλύτερη από την προσφορά και  αυτό δύσκολα θα αλλάξει. Ακόμα και αν τον ερχόμενο χειμώνα μπουν πολλές νέες κατοικίες στην αγορά, θα καλύψουν απλώς την αυξημένη εδώ και καιρό ζήτηση. Αν υπάρξει πίεση στις τιμές θα αφορά κυρίως τα “ακριβά” ακίνητα, δηλαδή είτε τα μεγάλα σπίτια είτε αυτά που κινούνται πάνω από το μέσο όρο €/τμ που δίνει η αγορά.

Εξοχικές – Παραθεριστικές κατοικίες

Αυτή η κατηγορία έχει μία βασική διαφορά από τις προηγούμενες. Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης προέρχεται σε μεγάλο βαθμό από υπηκόους ξένων χωρών και δη χωρών που επλήγησαν σημαντικά από την πανδημία (Αγγλία, Γαλλία, Γερμανία, Σκανδιναβικές Χώρες, Ηνωμένες Πολιτείες κ.α) Ως εκ τούτου αυτή η κατηγορία ακινήτων στα Χανιά αναμένεται να υποστεί βραχυπρόθεσμα σοβαρές πιέσεις. Ειδικά τα ακίνητα με επενδυτικό χαρακτήρα (πολυτελείς κατοικίες με άδεια για τουριστική εκμετάλλευση) ίσως να έχουν φέτος μειωμένη ζήτηση, λόγω της διαφαινόμενης πτώσης στους τζίρους τους. Αν ωστόσο  η υγειονομική επιτυχία της Ελλάδας, και προφανώς της Κρήτης, διατηρηθεί σε υψηλά επίπεδα, οι εξοχικές κατοικίες στην Κρήτη, ειδικά σε δημοφιλείς περιοχές του Αποκόρωνα (Πλάκα, Κόκκινο Χωριό, Αλμυρίδα, Βάμος κλπ) θα κερδίσουν σημαντικό έδαφος σε σχέση με άλλες πληττόμενες περιοχές του ευρωπαϊκού νότου. 

Εμπορικά Καταστήματα – Επαγγελματικά Ακίνητα

Εδώ οι προβλέψεις είναι εξαιρετικά παρακινδυνευμένες. Ο κλάδος του εμπορίου στα Χανιά είναι επίσης από τους πλέον πληττόμενους και οι εμπορικές επιχειρήσεις αυτή τη στιγμή στην πλειοψηφία τους δίνουν μάχη για την επιβίωσή τους. Σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος τα εμπορικά καταστήματα και τα επαγγελματικά ακίνητα είναι οι κατηγορίες που θα υποστούν πανελλαδικά τις μεγαλύτερες απώλειες. Στο σημείο αυτό να διευκρινίσω ότι η επίδραση της ενοικίασης είναι πολύ καθοριστικός παράγοντας, με την έννοια ότι μείωση της απόδοσης των ενοικίων έχει άμεση αρνητική επίδραση στην αξία των ακινήτων αυτής της κατηγορίας. Επίσης, ειδικά για τα γραφεία να πούμε ότι η εργασία από το σπίτι, συνέπεια των μέτρων προστασίας που εφαρμόστηκαν, ίσως να διαμορφώσει μειωμένες ανάγκες  σε χώρο στις επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών, με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει.

Οικόπεδα

Και σε αυτήν την κατηγορία αναμένεται να υπάρξει σημαντική πίεση. Σε περιόδους που οι ισορροπίες στην αγορά μεταβάλλονται απότομα, η ανάπτυξη γης υφίσταται -με μαθηματική ακρίβεια- καθίζηση. Ομοίως ενστικτωδώς ατονεί το ενδιαφέρον των ιδιωτών καθώς η ανέγερση μιας οικοδομής είναι από μόνη της μία στρεσογόνα απόφαση για πολύ κόσμο. Αν συνυπολογίσουμε και όλες τις καθυστερήσεις που έχει προκαλέσει η ανάρτηση των δασικών χαρτών και την ανασφάλεια λόγω της επικείμενης θεσμοθέτησης νέων περιορισμών όσον αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση εκτιμώ ότι στα οικόπεδα θα έχουμε κατακόρυφη μείωση της ζήτησης και κατ’ επέκταση πίεση από την αγορά για χαμηλότερες τιμές.

Συμπερασματικά

 Η υγειονομική κρίση δυστυχώς έβαλε φρένο σε μία χρονιά που αναμέναμε να είναι ιδιαίτερα δραστήρια στο χώρο του Real Estate. Παρ' όλ' αυτά αν αναλογιστούμε τις ζημιές που έχουν υποστεί άλλοι κλάδοι της παγκόσμιας οικονομίας, τις ζημιές που έχουν καταγράψει τα διεθνή χρηματιστήρια (και το δικό μας φυσικά) και τα επιτόκια καταθέσεων των τραπεζών, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι το ακίνητο εξακολουθεί να είναι μία από τις πιο ασφαλείς επενδύσεις. Για ιστορικούς λόγους να επισημάνω και το γεγονός ότι αυτή η κατάσταση δεν άρχισε αυτή τη φορά από το Real Estate (όπως το 2008). Ως εκ τούτου εκτιμώ ότι η δυναμική τάση που είχε εκδηλωθεί στην αγορά ακινήτων δεν πρόκειται να ανακοπεί παρά μόνο προσωρινά. Μόλις η ζωή μας επανέλθει στην κανονικότητα η κτηματαγορά θα συνεχίσει την ανοδική της πορεία. Μέχρι τότε ας προσέχουμε την υγεία μας, ας παραμείνουμε ψύχραιμοι και αισιόδοξοι  και όλα τα υπόλοιπα θα πάρουν το δρόμο τους.

 


© 2020 - 2020 Broosco.

Don't miss the conversation!

Μη χάνετε τις εξελίξεις! Εγγραφείτε για να λαμβάνετε άμεσα τις ενημερώσεις μέσω email …

Εγγραφή

Προτεινόμενα Ακίνητα

1 Ακίνητα προς πώληση

Μονοκατοικία στο Δαράτσο προς πώληση

Βίλα προς πώληση369.000€ 7 4316m²693m²Χανιά, Δαράτσο
Σε Διαπραγμάτευση

Προσφατες Καταχωρησεις

204 Ακίνητα προς πώληση

Πέτρινη Μεζονέτα στον Καλαθά προς πώληση

Μεζονέτα προς πώληση170.000€ 3 2123m²Ακρωτήρι, Καλαθάς
Σε Διαπραγμάτευση

Πολυτελής βίλα σε μεγάλο οικόπεδο προς πώληση

Βίλα προς πώληση399.000€ 3 3120m²2.400m²Αποκόρωνας, Τσιβαράς
Μειωμένη Τιμή

Διαμέρισμα 2 Υ/Δ στα Δικαστήρια προς πώληση

Διαμέρισμα προς πώληση250.000€ 2 2100m²Χανιά, Δικαστήρια