Πολεοδομική τακτοποίηση και σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών

Το νέο καθεστώς: δυνατότητα σύστασης καθέτων στα εκτός οικισμού γεωτεμάχια

Με το άρθρο 5 του Ν.4178/2013 που αφορά στην τακτοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών,  όπως αυτός αντικαταστάθηκε με το άρθρο 98 του Ν.4495/2017 και ισχύει  σήμερα, ορίστηκε ρητά ότι οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971  που αφορά στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών θα εφαρμόζονται πλέον και επί γηπέδων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή   περισσότερους ιδιοκτήτες, υπό την προϋπόθεση ότι επί των γεωτεμαχίων αυτών υφίστανται οικοδομές προ της 28ης /07/2011, οι οποίες οικοδομές είτε έχουν ανεγερθεί νόμιμα , είτε έχουν τακτοποιηθεί.

Πριν από τη νομοθετική αυτή παρέμβαση του Ν.4178/2013, η σχετική δυνατότητα αφορούσε αυστηρά και μόνο οικόπεδα, άρτια και οικοδομήσιμα κείμενα εντός ορίων οικισμού ή εντός σχεδίου πόλης. Η παραπάνω επέκταση του Νόμου, αφ’ ενός μεν διαλεύκανε και κατοχύρωσε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, αφ΄ ετέρου δε διευκόλυνε σε πολύ μεγάλο βαθμό τις συναλλαγές, καθώς με τη δημιουργία καθέτων ιδιοκτησιών, ο εκάστοτε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα πλήρους και αποκλειστικής κυριότητας επί ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ το οποίο βρίσκεται επί ΔΙΗΡΗΜΕΝΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ του όλου γεωτεμαχίου, στο οποίο έχει δικαίωμα αποκλειστικής νομής, κατοχής, χρήσης και εκμετάλλευσης και το οποίο συμμετέχει με το εκάστοτε καθοριζόμενο ποσοστό συγκυριότητας στο κοινό μείζον αγροτεμάχιο. Σε όλες τις περιπτώσεις, οικοπέδων και γεωτεμαχίων, η δυνατότητα  σύστασης κάθετων ιδιοκτησιών αποτελεί τη μόνη λύση, εφ΄ όσον σε αυτά δεν επιτρέπεται η κατάτμηση - τεμαχισμός.

Το προηγούμενο καθεστώς: δυνατότητα σύστασης μόνο οριζοντίων καθ΄ ύψος  ιδιοκτησιών στα εκτός οικισμού γεωτεμάχια.

Πριν από την εφαρμογή του Ν. 4178/2013, η  δυνατότητα μεταβίβασης κτιρίου που είχε ανεγερθεί επί γεωτεμαχίου - κείμενου εκτός ορίων οικισμού ή σχεδίου πόλεως - τελούσε υπό το καθεστώς των οριζοντίων καθ΄ ύψος ιδιοκτησιών, γεγονός που δημιουργούσε σωρεία προβλημάτων. Το κυριότερο πρόβλημα ήταν η υποχρέωση, κατά το νόμο, σύνδεσης - με δομικό στοιχείο - των κτιρίων μεταξύ τους, γεγονός το οποίο ήταν ανέφικτο στις περισσότερες περιπτώσεις λόγω και της συνήθους μεγάλης απόστασης του ενός κτιρίου από το άλλο, εάν λάβουμε υπ΄ όψιν το γεγονός ότι η κατά κανόνα αρτιότητα των αγροτεμαχίων είναι 4.000 τετραγωνικά μέτρα. Πέραν τούτου, το εκάστοτε κτίριο - οριζόντια καθ΄ ύψος ιδιοκτησία - εκτός της εκ του νόμου ποσοστιαίας αναλογίας της επί του όλου γεωτεμαχίου μπορούσε να έχει, κατά δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και μόνο, τμήμα του ακαλύπτου εδάφους του γεωτεμαχίου (αυλή).

Μετάβαση από τη σύσταση οριζοντίων καθ΄ ύψος στη σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών ( ή   οριζόντιες κατ΄ έκταση ιδιοκτησίες)

Σε συνέχεια της ως άνω νομοθετικής ρύθμισης, παρέχεται πλέον η δυνατότητα τροποποίησης της υφιστάμενης σύστασης οριζοντίων καθ΄ ύψος ιδιοκτησιών σε σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, με μία μεμονωμένη συμβολαιογραφική πράξη, αντί της κατάργησης της σύστασης οριζοντίων και ακολούθως της σύστασης καθέτων και διανομής αυτών που κατά την αρχική εφαρμογή του Νόμου 4178/2013 είχε επιλεγεί και εφαρμοστεί στην πράξη.

Προϋπόθεση για τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου τροποποίησης της σύστασης οριζοντίων καθ΄ ύψος σε σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών είναι η σύμπραξη και συνυπογραφή όλων των ιδιοκτητών του μείζονος ακινήτου.  Όμως, με το  άρθρο 98, παρ.2 του Ν.4495/2017, δίνεται παράλληλα η δυνατότητα σε συνιδιοκτήτες οι οποίοι κατέχουν συνολικά το 65% τουλάχιστον του γηπέδου στα οποία έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα - και υπό τις ανωτέρω πάντα προϋποθέσεις - να ζητήσουν με αγωγή τους ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου τη σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών. Η τροποποιητική αυτή πράξη μεταγράφεται νομίμως ή καταχωρείται στο εκάστοτε αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο αντίστοιχα και αποτελεί τον τίτλο κτήσης της νέας   πλέον  διηρημένης ιδιοκτησίας.

Στην πράξη....

Συνομιλήσαμε με συμβολαιογράφους, διενεργήσαμε έρευνα στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία του νομού Χανίων Κρήτης και στις αρμόδιες φορολογικές αρχές και καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι σαφή απόδειξη των   ευεργετημάτων των ανωτέρω νέων διατάξεων αποτελεί ο μεγάλος αριθμός των ιδιοκτητών που ήδη έχουν προβεί  σε τροποποίηση και υπαγωγή των ιδιοκτησιών τους στις διατάξεις αυτές, όπως μαρτυρεί ο αυξανόμενος ρυθμός μεταγραφής των αντίστοιχων συμβολαιογραφικών πράξεων. Από συμβολαιογραφικούς Συλλόγους της χώρας έχει διατυπωθεί η άποψη καθώς και το αίτημα επέκτασης του σχετικού νόμου και σε γεωτεμάχια επί των οποίων δεν υφίστανται απαραίτητα τουλάχιστον δύο ή περισσότερες οικοδομές και μάλιστα προ της 28ης/07/2011 αλλά επί των οποίων έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, γεγονός που θα διευκόλυνε περαιτέρω την ήδη ισχύουσα - νέα - κατάσταση, καθώς, ούτως ή άλλως, η εκάστοτε κάθετη ιδιοκτησία συμμετέχει με το αναλογούν ή καθοριζόμενο σε αυτήν ποσοστό επί της δόμησης του όλου ακινήτου.

Αθηνά Λεδάκη, Δικηγόρος, Διαπιστευμένη Μεσολαβητής (CEDR)

Η Αθηνά γεννήθηκε στην Αθήνα. Σπούδασε στην Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Αθηνών και εργάστηκε ως δικηγόρος στην Αθήνα από το 1995 μέχρι το 2002. Έκτοτε είναι μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Χανίων Κρήτης, με εξειδίκευση στο αστικό δίκαιο και στο δίκαιο των ακινήτων. Ως δικηγόρος που μιλά Αγγλικά, Γαλλικά και Ιταλικά και πολλούς αλλοδαπούς πελάτες έχει αποκτήσει μία δεκάχρονη εμπειρία στις διασυνοριακές μεταβιβάσεις ακινήτων. Το 2014 πιστοποιήθηκε ως διαμεσολαβήτρια από το CEDR.

E: athina.ledaki@gmail.com | M:+30 6972 759 426 | T: +30 28210 28101 

• αγοραστής
• ιδιοκτήτες