Πώληση Μισθωμένου Ακινήτου – Δικαιώματα και Υποχρεώσεις Μερών

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα έχει αρχίσει να ανακάμπτει και οι βάσιμες πλέον προσδοκίες για περαιτέρω ανάπτυξη στο άμεσο μέλλον καθιστούν το ακίνητο ξανά - μετά από αρκετά χρόνια αδράνειας -  μία ελκυστική επενδυτική επιλογή. Εκτός από τους αγοραστές που ψάχνουν κατοικία για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών, υπάρχουν ολοένα και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι που διερευνούν την αγορά κατοικιών προκειμένου να επενδύσουν σε ακίνητα με καλή απόδοση από την εκμίσθωση. Ειδικότερα στα Χανιά η ζήτηση για κατοικίες εντός του αστικού ιστού έχει αρχίσει να αυξάνεται αισθητά λόγω της πεποίθησης των αγοραστών ότι οι τιμές θα αρχίσουν να ανεβαίνουν.

Τι συμβαίνει όμως στην περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο είναι μισθωμένο;

• Πώς επηρεάζεται η διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου από την υφιστάμενη μίσθωση?

• Ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των εμπλεκόμενων μερών (πωλητής, αγοραστής, μισθωτής);

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (Ν.2235/1994) η σύμβαση μίσθωσης ακινήτου δεν επηρεάζεται από την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του σε περίπτωση πώλησης. Ως εκ τούτου ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται από την υπάρχουσα σύμβαση μίσθωσης και είναι υποχρεωμένος να τηρήσει όλους τους όρους που προβλέπονται σ’αυτή. Μάλιστα στην περίπτωση που το μίσθιο αποτελεί την κύρια κατοικία του μισθωτή (η πλέον συνηθισμένη περίπτωση), η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη ακόμα και αν στην υπογραφείσα σύμβαση έχει συμφωνηθεί μικρότερη, π.χ. ένα έτος. Σημειώνεται ότι δεν ισχύουν πλέον οι διατάξεις περί ιδιοκατοίκησης, που παρείχαν στον νέο ιδιοκτήτη το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης της.

Τι θα πρέπει να προσέξετε ανάλογα με την ιδιότητά σας?

Είμαι ιδιοκτήτης- πωλητής

Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να γνωρίζετε τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης που έχετε υπογράψει με τον μισθωτή σας αλλά και τις επιμέρους διατάξεις του νόμου που διέπουν τη μίσθωση, ειδικά στην περίπτωση που το μίσθιο αποτελεί την κύρια κατοικία του μισθωτή. Πριν αποφασίσετε να διαθέσετε το ακίνητό σας προς πώληση συμβουλευτείτε τον δικηγόρο σας σχετικά με τη λήξη των συμβατικών σας υποχρεώσεων έναντι του μισθωτή. Επιπλέον καλό είναι να συζητήσετε το θέμα με τον μισθωτή και να διερευνήσετε ποιες είναι οι προθέσεις του, αν θα είναι συνεργάσιμος κλπ. Ούτως ή άλλως θα χρειαστείτε τη συγκατάθεσή του για την επίσκεψη του ακινήτου από δυνητικούς αγοραστές.

Αντίστοιχα οφείλετε να  ενημερώσετε τον αγοραστή ώστε να είναι γνώστης της κατάστασης και να αποφασίσει αν τελικά η αγορά με τους συγκεκριμένους όρους είναι κάτι που τον ενδιαφέρει. Και φυσικά πρέπει να ενημερώσετε το μεσίτη σας ώστε να κάνει μία άρτια παρουσίαση του ακινήτου σας!

Είμαι αγοραστής

Όπως αναφέραμε και στην εισαγωγή, ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται από την υπάρχουσα σύμβαση μίσθωσης και είναι υποχρεωμένος να τηρήσει όλους τους όρους της. Αν θέλετε το σπίτι για να μείνετε άμεσα, να γνωρίζετε ότι αυτό δεν μπορεί να γίνει χωρίς τη συγκατάθεση του μισθωτή. Στην περίπτωση που ο μισθωτής αρνείται να παραδώσει το μίσθιο κατά το χρόνο λήξης της τριετίας ή της συμφωνημένης παράτασης, μπορείτε να προσφύγετε στο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσετε την έκδοση δικαστικής απόφασης απόδοσης του ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης. Ωστόσο η διαδικασία μπορεί να είναι χρονοβόρα, ανάλογα με τις αναβολές, ένδικα μέσα κλπ. που μπορεί να μεσολαβήσουν εκ μέρους του μισθωτή.

Στην περίπτωση που θέλετε το σπίτι για επένδυση και είστε ικανοποιημένοι από το ύψος του ενοικίου, τότε δεν υπάρχει κανένα θέμα ανησυχίας. Αν ωστόσο δεν είστε ικανοποιημένοι από το ύψος του ενοικίου και θεωρείτε ότι θα μπορούσε να είναι υψηλότερο, τότε πάλι πρέπει να ανατρέξετε στη σύμβαση μίσθωσης και να διαβάσετε τους όρους αναπροσαρμογής του ενοικίου που προβλέπονται σ’αυτή. Και σε αυτή την περίπτωση η υφιστάμενη σύμβαση σας δεσμεύει για την τριετία.

Σε περίπτωση που δεν προβλέπεται όρος αναπροσαρμογής του μισθώματος, το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας μπορεί νόμιμα να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. Αν πάλι μπορείτε να αποδείξετε ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου αυξήθηκε εξαιτίας κάποιων γεγονότων που έλαβαν χώρα –ενδεικτικά νέος σταθμός μετρό σε απόσταση 100μ από το ακίνητο, δημιουργία πεζοδρόμου, προσθήκη πισίνας κ.λπ.– τότε έχετε τη δυνατότητα, πάντα σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμόσετε το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που θεωρείται εύλογο.

Ως εκ τούτου, στην περίπτωση αγοράς μισθωμένου ακινήτου, είναι συνετό να ζητήσετε από τον δικηγόρο σας να διερευνήσει τη σύμβαση μίσθωσης και να σας ενημερώσει αναλυτικά  για όλες τις περιπτώσεις που αναφέρθηκαν προηγούμενα.

Είμαι μισθωτής

Στην περίπτωση που είστε ο μισθωτής της πωλούμενης κατοικίας θα πρέπει επίσης να είστε ενήμεροι για τις συμβατικές σας υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης που έχετε υπογράψει. Η αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος δεν επηρεάζει  την υφιστάμενη σύμβαση. Εξάλλου ο νόμος σας δίνει το δικαίωμα να κάνετε χρήση της τριετίας ακόμα και αν η σύμβαση που έχετε υπογράψει έχει βραχύτερη χρονική διάρκεια.

Συμβουλές προς όλα τα μέρη

Ανεξάρτητα από την ιδιότητά σας είναι ιδιαίτερα κρίσιμο να γνωρίζετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τις  συμβάσεις που έχετε υπογράψει (πωλητής, μισθωτής) ή που πρόκειται να σας δεσμεύσουν ως αποτέλεσμα μιας αγοράς που πρόκειται να κάνετε (αγοραστής). Όταν είστε πλήρως ενημερωμένοι η διαπραγμάτευση είναι πιο ώριμη και αποτελεσματική και σε κάθε περίπτωση προτιμότερη από οποιαδήποτε σύγκρουση ή δικαστική διαμάχη.

• ενοικίαση
• αγοραστής
• πωλητής
• ιδιοκτήτες