Πώληση ακινήτου με βάρη – Ποια είναι η διαδικασία για τη μεταβίβασή του

Μερίδα υποψήφιων αγοραστών είναι συχνά αρνητικά προϊδεασμένοι για ακίνητα που έχουν προσημείωση και τα απορρίπτουν χωρίς καν να ενημερωθούν αν το «πρόβλημα» λύνεται. Συνήθως πρόκειται για κοινό που είτε είναι ελλιπώς ενημερωμένο είτε δεν έχει νομική υποστήριξη. Μέσα από αυτό το άρθρο τεκμηριώνουμε γιατί είναι εφικτή και ασφαλής η αγορά ενός ακινήτου με βάρη και σας παρουσιάζουμε τις βασικές κατευθύνσεις για τη διαχείριση μιας τέτοιας περίπτωσης.   

Προσημειώσεις - Υποθήκες

Τα εμπράγματα βάρη ενός ακινήτου συνίστανται κατά κύριο λόγο σε προσημειώσεις και υποθήκες εγγεγραμμένες από δανειστές του ιδιοκτήτη, συνηθέστερα τράπεζες –στα πλαίσια δανειακών συμβάσεων- αλλά και από το Ελληνικό Δημόσιο (με την ευρεία έννοια του όρου, συνεπώς ΔΟΥ, Ασφαλιστικά Ταμεία, ΝΠΔΔ, κλπ.)  καθώς και από φυσικά πρόσωπα.

Τα εμπράγματα αυτά βάρη καθώς ακολουθούν το ακίνητο, εμφαίνονται εγγεγραμμένα στα οικεία βιβλία βαρών των αρμόδιων κατά τόπο Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων και προφανώς πρέπει να εξαλειφθούν στα πλαίσια της πώλησης του ακινήτου, ιδανικά πριν από την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Α. Πώληση ακινήτου με βάρος της τράπεζας – Επιστολή συναίνεσης

Στα πλαίσια της πώλησης ενός ακινήτου βεβαρημένου με προσημείωση ή υποθήκη λόγω δανείου ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον αγοραστή επιστολή της τράπεζας από την οποία να προκύπτει το απαιτούμενο από την τράπεζα ποσό για την εξασφάλιση της συναίνεσής της στην εξάλειψη του βάρους. Η σχετική επιστολή προσκομίζεται κατά την έναρξη της μεταβιβαστικής διαδικασίας, πριν από την κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, ώστε

• να υπάρχει επίσημη, επικαιροποιημένη ενημέρωση του αγοραστή για το ύψος της οφειλής και
• να διασφαλίζεται η κάλυψή του από το τίμημα της αγοραπωλησίας.

Και αυτό γιατί απλά η σχετική εγγραφή στο οικείο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο δεν αρκεί για μία ασφαλή εικόνα της οφειλής, αφού αυτή αναφέρει το αρχικό ποσό της οφειλής και δεν ακολουθεί την εξέλιξή της καθώς :

• αν το δάνειο εξυπηρετείται προφανώς η οφειλή έχει μειωθεί
• αν όχι, ενδεχομένως να είναι κατά πολύ μεγαλύτερη της αρχικής εγγραφής, οπότε απαιτείται επίκαιρη ενημέρωση από τον δανειστή.

Α1. Καταβολή του ποσού της οφειλής στο οριστικό συμβόλαιο

Συνήθως, κατά την υπογραφή του οριστικού συβολαίου της αγοραπωλησίας, μέρος του τιμήματος ισόποσο με το αναγραφόμενο στην επιστολή συναίνεσης ποσό :

• κατατίθεται από τον αγοραστή στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή που εξυπηρετεί το δάνειο ή σε λογαριασμό του που σε κάθε περίπτωση θα υποδείξει η δανείστρια τράπεζα
• ή εναλλακτικά εκδίδεται από τον αγοραστή ισόποση τραπεζική επιταγή, η οποία κατατίθεται στην τράπεζα με μέριμνα αμφοτέρων των μερών. Για την εξασφάλιση του αγοραστή ενδείκνυται η κατάθεσή της από τον ίδιο στον υποδειχθέντα λογαριασμό, ώστε να αποφεύγεται οποιοσδήποτε κίνδυνος μη χρήσης του σχετικού ποσού για τις ανάγκες της εξάλειψης του βάρους, αν και προφανώς θα αναφέρεται ρητά στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο.

Α2. Καταβολή του ποσού της οφειλής στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο

Είναι επίσης συνήθης τακτική η καταβολή του ποσού της οφειλής στα πλαίσια της κατάρτισης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, με το οποίο ο πωλητής αναλαμβάνει την υποχρέωση να προβεί στην εξάλειψη της προσημείωσης ή της υποθήκης κάνοντας χρήση του καταβληθέντος μέρους του τιμήματος και να προσκομίσει το αντίστοιχο πιστοποιητικό μετά από την καταχώρηση της δικαστικής απόφασης εξάλειψης στα οικεία βιβλία βαρών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου/κτηματολογικού γραφείου. Προφανώς οι επιλεγόμενες λύσεις εξαρτώνται πρωτίστως από το ύψος της οφειλής και τη σχέση αυτού με το τίμημα της αγοραπωλησίας καθώς και από πλήθος παραγόντων που αφορούν εν γένει τη μεταβιβαστική διαδικασία και αποφασίζονται κατά περίπτωση με τη βοήθεια των νομικών συμβούλων των συμβαλλομένων, δικηγόρων και συμβολαιογράφων.

Β. Οφειλές του πωλητή έναντι του Ελληνικού Δημοσίου/ασφαλιστικών ταμείων

Στην περίπτωση ύπαρξης οφειλών του πωλητή έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, εφόσον για τις σχετικές οφειλές το Ελληνικό Δημόσιο έχει προχωρήσει σε εμπράγματες εξασφαλίσεις (εγγραφή υποθήκης σε βάρος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου), η διαδικασία της αγοραπωλησίας εξελίσσεται με τον ίδιο τρόπο που παραπάνω περιγράφεται για την εξάλειψη του βάρους της τράπεζας με τη διαφοροποίηση προφανώς της επιστολής, η οποία αντικαθίσταται από την αντίστοιχη έγγραφη ενημέρωση της οικείας ΔΟΥ του μεταβιβάζοντος. 

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου υπάρχουν φορολογικές οφειλές του πωλητή για τις οποίες δεν υπάρχουν αντίστοιχες εμπράγματες εξασφαλίσεις, πλην όμως καθιστούν αδύνατη τη χορήγηση από τη ΔΟΥ του πωλητή βεβαίωσης φορολογικής ενημερότητας, η οποία συνιστά ένα εκ των απαιτούμενων εγγράφων/πιστοποιητικών που καλείται να προσκομίσει ο πωλητής κατά την κατάρτιση του συμβολαίου της αγοραπωλησίας. Στις περιπτώσεις αυτές ο πωλητής μπορεί να λάβει από την ΔΟΥ του βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας με παρακράτηση, η οποία προσδιορίζει επακριβώς το οφειλόμενο ποσό, το οποίο ο αγοραστής παραδίδει στον συμβολαιογράφο σε τραπεζική επιταγή εκδοθείσα σε διαταγή της αρμόδιας ΔΟΥ και ακολούθως ο συμβολαιογράφος το αποδίδει στο Ελληνικό Δημόσιο. Η ίδια διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί και στις περιπτώσεις ύπαρξης οφειλών προς ασφαλιστικά ταμεία προκειμένου να διασφαλιστεί η δυνατότητα έκδοσης βεβαίωσης ασφαλιστικής ενημερότητας του πωλητή, η οποία επίσης αποτελεί προαπαιτούμενο για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.

Συμπερασματικά λοιπόν, η ύπαρξη βαρών σε ένα ακίνητο δεν αποτελεί εμπόδιο για την μεταβίβασή του και δεν πρέπει να σας ανησυχεί, εφόσον ακολουθηθεί η διαδικασία απαλοιφής του όπως περιγράφεται παραπάνω. 

• αγοραστής
• πωλητής
• ιδιοκτήτες