Η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών σε εκτός οικισμού γήπεδα / Νόμος 4495/2017

Σε συνέχεια προηγούμενης ανάρτησής μας αναφορικά με το ερώτημα, εάν επιτρέπεται η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε γεωτεμάχια εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών στα πλαίσια του ν.4178/2013 (άρθρο 5) κρίνουμε σκόπιμο να επισημάνουμε ότι και ο ν. 4495/2017 (άρθρο 98) επανέλαβε την ίδια ρύθμιση, ορίζοντας εκ νέου ότι οι διατάξεις του ν.δ. 1024/1971 που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ' αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011, η ανέγερση των οποίων αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως μέχρι την ημερομηνία αυτή.

Πολλές μεταβιβάσεις ακινήτων καθίστανται δυνατές, ειδικά στα εκτός οικισμού ακίνητα, χάρη σ' αυτήν ακριβώς τη νομοθετική ρύθμιση, η οποία παρέχει τη δυνατότητα κατάργησης μίας, μέχρι τώρα νομικά αίολης, σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών λόγω της -αν και νομικά μη επιτρεπτής αλλά στην πράξη συχνότατης- διάσπασης των όγκων των ανεγερθέντων οικοδομημάτων και την αντικατάσταση αυτής με μία πράξη σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών, αρκεί φυσικά όλα τα οικοδομήματα να έχουν ανεγερθεί πριν από την 28-07-2011.

Είναι γεγονός ότι στην συμβολαιογραφική πρακτική ειδικά στην περιοχή του νομού Χανίων, στην Κρήτη, όπου δραστηριοποιείται η εταιρία συμβούλων ακίνητης περιουσίας Broosco Real Estate, η κατάργηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και ακολουθως η σύσταση καθέτων κατ' εφαρμογή της ως άνω αναφερόμενης νομοθεσίας είναι μία συχνή ασφαλής πρακτική για την δυνατότητα ολοκλήρωσης πολλών αγοραπωλησιών ακινήτων.

Ποια είναι η ρύθμιση

Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι ο Ν.4495/2017 δεν διαφοροποιείται από τον Ν.4178/2013 ως προς τα παραπάνω. Με τη ρύθμιση και των δύο νομοθετημάτων, κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει πλήρως την κυριότητα του κτίσματος που χρησιμοποιεί και μπορούν πλέον να συσταθούν τόσες κάθετες ιδιοκτησίες όσα είναι και τα κτίσματα στο αδιαίρετο και κοινό οικόπεδο. Η συγκεκριμένη διάταξη δεν τυγχάνει εφαρμογής σε αδόμητες ιδιοκτησίες.

Παραδείγματα

1. Σε ένα αδιαίρετο αγροτεμάχιο (εκτός σχεδίου περιοχή) 2 συνιδιοκτήτες ανεγείρουν 2 κατοικίες πριν από την 28-07-2011. Μέχρι σήμερα, νομικά κανένας από τους δύο δεν έχει αυτοτελή κυριότητα επί του κτίσματος που νέμεται και χρησιμοποιεί. Είναι και οι δύο συνιδιοκτήτες και στο γεωτεμάχιο αλλά και στα δύο κτίσματα κατά το εξ αδιαιρέτου ποσοστό που αντιστοιχεί στον καθένα με βάση τους τίτλους κτήσης του αγροτεμαχίου. Με τη νομοθετική ρύθμιση του 4178 και σήμερα του 4495, κάθε ιδιοκτήτης αποκτά πλήρη και απόλυτη κυριότητα επί του δικού του κτίσματος ενώ το τμήμα του οικοπέδου που του αναλογεί αποτελεί την δική του κάθετη ιδικτησία με ποσοστό συγκυριότητας στο όλο αγροτεμάχιο.

2. Σε ένα αδιαίρετο αγροτεμάχιο (εκτός σχεδίου περιοχή) που ανήκει σε δύο συνιδιοκτήτες ο ένας εξ αυτών ανεγείρει σε ένα τμήμα του αγροτεμαχίου μία κατοικία πριν από την 28-07-2011, ενώ το τμήμα που θεωρητικά ανήκει στον έτερο συνιδιοκτήτη με βάση τη μεταξύ τους άτυπη διανομή, παραμένει μέχρι σήμερα αδόμητο. Η νομοθετική ρύθμιση του 4178 και του 4495 δεν παρέχει τη δυνατότητα στους κυρίους των ιδιοκτησιών αυτών να προχωρήσουν σε σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών γιατί το ένα εκ των δύο τμημάτων που θα αποτελέσουν τις κάθετες ιδιοκτησίες είναι αδόμητο. Οι περιπτώσεις αυτές παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός ρύθμισης.

• πωλητής
• ιδιοκτήτες