Clarifications sur les restrictions relatives aux transferts de propriété

05 Feb 2018, Legal, de Athina Ledaki, Avocat / Médiateur Accrédité (CEDR)

 

Première clarification fondamentale: 

La préfecture de La Canée n'appartient pas aux zones frontalières du pays - ni la Crète - donc les dispositions législatives qui définissent les zones frontalières et concernent le transfert de biens immobiliers (articles 24 et 25 de la loi 1892 /1990, modifiés​ par les lois 1914/1990,3978/2011, 4278/2014), ne sont pas applicable​s ​en Crète ni dans la préfecture de La Canée. En tout cas, on doit souligner que dans ces zones (à titre indicatif les préfectures du Dodécanèse, d'Evros, de Thesprotie, de Kastoria, de Kilkis, de Lesbos, de Xanthi, de Preveza, de Rodopi, de Samos, de Florina et de Chios, les îles Thira et Skyros) tout acte ​par lequel les personnes physiques ou morales ayant une nationalité ou un siège statutaire en dehors des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre échange acquièrent des biens ou des droits contractuels sur des biens immobiliers dans ces zones, ainsi que ​tout transfert d'actions ou des parts des sociétés de tout type qui possèdent des biens dans ces zones EST INTERDITE. 

 

Il y a quand même dans la région de Chania, des zones où des restrictions par rapport au transfert de propriété immobilière sont applicables :

1.ère catégorie des​ zones réglementées: Ce sont les zones énumérées en détail à l'article 32 de la loi 1892/1990, qui se réfèrent à des lieux spécifiques et sont identifiées avec précision par des coordonnées géographiques. Ils se réfèrent principalement aux points proches des installations militaires, dont le premier est bien sûr la zone de la baie de Souda et ses zones périphériques (à titre indicatif Tsikalaria, Kalyves, Plaka, Almyrida, Akrotiri etc.) et la zone Moustakos de la municipalité de Kandanos, Maleme, Municipalité de Platanias etc. Pour ces zones, l'article 29 de la loi 1892/1990 stipule expressément que pour l'acquisition de tout droit réel ou contractuel, une autorisation de l'unité régionale est requise à la demande de la partie intéressée et avec le consentement du service militaire compétent-commandant de l'unité militaire, navale ou aérienne responsable de la zone spécifique où la propriété est située. En conséquence, par rapport aux actes de transfert de propriété dans ces zones, le notaire prépare une demande auprès de l'Unité Régionale de Chania (qui remplace le Préfet) accompagnée des​ copies des cartes d’identité ou des passeports des acheteurs ainsi qu'un plan topographique avec​ un extrait de la carte de la zone à l'échelle 1: 5000. Suite à la délivrance de l'acte administratif, qui fournit la permission pertinente pour le transfert de la propriété décrite dans la demande, le contrat de transfert est signé. On doit noter que l'acte d'un notaire pour le transfert de biens immobiliers dans lequel la permission pertinente de la Loi 1892, n'est pas attachée est complètement nul. Les ventes immobilières à l'Etat et aux Collectivités Locales, sont exclues des dispositions de cet article, ainsi que les donations​ des parents a leurs descendants, les locations d'une durée maximale de six ans, les actes d'orientation des limites, la division des biens communs et les contrats de transfert de participations entre copropriétaires.

2.ème catégorie de zones réglementées: Outre les zones ci-dessus où le transfert de propriété dépend de l'autorisation préalable de l'autorité régionale compétente, la loi obligatoire 376/1936 «sur les mesures de sécurité pour les forteresses», qui reste en vigueur, qualifie de «zones défensives» celles où sont ou doivent être réalisées des fortifications et en tant que "bastions navals", ceux qui relèvent de la compétence du Ministère de la Marine. En vertu des dispositions pertinentes de cette loi, chaque zone défensive ou forteresse navale comprend une zone​ "interdite​" et une zone ​ "surveillée".​La ​première​ est la plus proche aux installations militaires, et la​ seconde​ celle​ dont les limites extérieures sont identiques aux limites de la zone défensive ou du bastion naval. Selon l'article 4 de la loi 376/1936 l’entrée​ dans la zone interdite est absolument défendue de même que l'acquisition de tout droit réel.

En ce qui concerne la zone de surveillance, en vertu de l'article 5, paragraphe 3, de la même loi, l'établissement est absolument interdit aux ressortissants non grecs. Par la suite, le seul article de la loi 1237/1938 précise que l'acquisition de tout droit réel dans la zone surveillée, également interdite par la nullité absolue, est également considérée comme une installation. Par conséquent, dans les zones de défense surveillées et les bastions navals, l'achat de biens par un ressortissant non-grec est expressément interdit. Ces zones sont définies par des décrets relatifs et orientées par le système de coordonnées géodésiques hellénique, qui dans le cas de la préfecture de La Canée est la forteresse nautique de Souda et la base aérienne de Souda.

En conclusion, la législation actuelle fait la classification suivante:

  1. les zones pour lesquelles il n'y a pas de restrictions- la nationalité de l’acquéreur est indifférent.
  2. les zones où une autorisation est requise par la préfecture-citoyens EU et EFTA ont les mêmes droits que les Grecs
  3. les zones où seuls les citoyens grecs peuvent acheter-citoyens EU et EFTA ne peuvent pas acheter.
  4. les zones où l'acquisition de droits réels par quiconque est interdite.

 

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