Σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών στα εκτός οικισμού γήπεδα

08 Feb 2015, Νομικά, aαπό Αθηνά Λεδάκη, Δικηγόρος

 

Στο νομικό ερώτημα, εάν επιτρέπεται η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε γήπεδα, δηλαδή γεωτεμάχια ευρισκόμενα εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών όπου ισχύουν οι γενικοί περί εκτός σχεδίου όροι δόμησης, η απάντηση ήταν μέχρι πρόσφατα αρνητική, της δυνατότητας σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών παρεχομένης μόνο στους ιδιοκτήτες οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίου πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων.

Έρεισμα της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης υπήρξε το γεγονός ότι με την πάροδο του χρόνου διαπιστώθηκε ότι οι πιεστικές στεγαστικές ανάγκες από την μαζική μετακίνηση του πληθυσμού προς τα αστικά κέντρα και η ανάγκη πολεοδομικής ανάπτυξης της χώρας δεν μπορούσαν να ικανοποιηθούν με μόνη την οριζόντια ιδιοκτησία. Έτσι, η μέχρι πρόσφατα ισχύουσα νομοθεσία καθιέρωνε σαφή διάκριση μεταξύ αφενός των περιοχών οι οποίες περιλαμβάνονται σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως και επομένως προορίζονται για οικιστική ανάπτυξη, αφετέρου δε των λοιπών περιοχών, για τις οποίες δεν έχει εγκριθεί σχέδιο πόλεως (πολεοδομική μελέτη) και οι οποίες δεν προορίζονται για δόμηση, αλλά κατ' αρχήν, για γεωργική εκμετάλλευση, κτηνοτροφία, δασοπονία και αναψυχή.

Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης είχε απαγορεύσει κατ' αρχήν τη σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας σε περιοχές εκτός σχεδίου, με τη λογική ότι αυτή οδηγούσε στην κατάτμηση της γης, τη δημιουργία μικροοικοπέδων, την αυθαίρετη δόμηση και την εν συνεχεία μη δημιουργία περιβάλλοντος κατάλληλου για άνετη και δημιουργική διαβίωση των πολιτών. Αυτά μέχρι την δημοσίευση του ν.4178/2013 (άρθρο 5) με τον οποίο ορίστηκε ότι οι διατάξεις του ν.δ. 1024/1971 που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών εφαρμόζονται πλέον και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ' αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011, η ανέγερση των οποίων αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως μέχρι την ημερομηνία αυτή και παράλληλα βεβαιώνεται από μηχανικό.κριτήριο εφαρμογής των διατάξεων του ως άνω άρθρου είναι η ύπαρξη οικοδομημάτων μέχρι τις 28.7.2011 που να εξαντλούν το σύνολο των “υπό σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών”, δηλαδή όσες κάθετες συσταθούν τόσες θα πρέπει να είναι οι υφιστάμενες οικοδομές.

Ακόμη και αν είναι ένας ο ιδιοκτήτης. Εάν π.χ. έχουν ανεγερθεί δύο οικοδομές και υπολείπεται η ανέγερση τρίτης η διάταξη δεν έχει εφαρμογή. Την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 μπορεί να ζητήσει και ένας των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει επί γηπέδου, o οποίος όμως εκτός των άλλων δικαιολογητικών θα υποβάλλει και προσύμφωνο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο θα περιγράφεται ότι θα περιέλθoυν στην κυριότητά του τα κτίσματα που έχει ανεγείρει.Σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας των συνιδιοκτητών για την κατάρτιση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας επί του κοινού γηπέδου,συνιδιοκτήτες εκπροσωπούντες τουλάχιστον ποσοστό 65% του γηπέδου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημενων ιδιοκτησιών.

 

athina.ledaki@gmail.com