Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου

21 Feb 2015, Legal, από broosco legal team

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι μία ενοχική δικαιοπραξία με βάση την οποία ο πωλητής και φερόμενος ως ιδιοκτήτης του προς μεταβίβαση ακινήτου, υπόσχεται στον επίδοξο αγοραστή να παρασταθεί και να υπογράψει ενώπιον του συμβολαιογράφου το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Τα βασικά χαρακτηριστικά του προσυμφώνου είναι τα ακόλουθα:

  • Δεν καταρτίζεται οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης, αλλά δίνεται υπόσχεση από τον ιδιοκτήτη – πωλητή, ότι θα υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο. Συνεπώς πρέπει να καταστεί σαφές ότι το προσύμφωνο ΔΕΝ αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, το οποίο πρακτικά σημαίνει ότι ο εκ προσυμφώνου αγοραστής ΔΕΝ αποκτά τη κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο.
  • Απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου. Η διαδικασία είναι σαφώς πιο εύκολη δεδομένου ότι πλην του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ δεν απαιτείται η συγκέντρωση των υπολοίπων πιστοποιητικών που κατά κανόνα χρειάζονται για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.
  • Δεν εγγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο, επομένως τα συμβαλλόμενα μέρη δεν επιβαρύνονται με αντίστοιχα έξοδα μεταγραφής/καταχώρισης, αλλά ταυτόχρονα, η έλλειψη δημοσιότητας της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, ενέχει τον κίνδυνο ένας κακόπιστος ιδιοκτήτης να προβαίνει σε περισσότερες της μίας υποσχετικές δικαιοπραξίες «μεταβιβάζοντας» με προσύμφωνο το ίδιο ακίνητο σε πολλούς επίδοξους αγοραστές, εκμεταλλευόμενος την αδυναμία ελέγχου εκ μέρους του αποκτώντος.
  • Δεν απαιτείται η πληρωμή φόρου για την υπογραφή του.
  • Δεν μεταβάλλονται τα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου. Επειδή με το προσύμφωνο δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα επί του ακινήτου, είναι δυνατή η επιβάρυνσή του με βάρη, διεκδικήσεις, κατασχέσεις κλπ. εν γνώσει ή εν αγνοία του κυρίου του ακινήτου, δεδομένου ότι αυτό εξακολουθεί να φαίνεται ότι ανήκει σ' αυτόν μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και όχι στον υποψήφιο αγοραστή.

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι πέραν του νομικού και τεχνικού ελέγχου (έλεγχος τίτλων, πολεοδομικών διατάξεων κλπ.) ο οποίος σε κάθε περίπτωση επιβάλλεται πριν από την κατάρτιση μίας αγοραπωλησίας και συνακόλουθα και πριν από την κατάρτιση ενός προσυμφώνου, συνιστάται η έρευνα της φερεγγυότητας και των οικονομικών εκκρεμοτήτων του μεταβιβάζοντος, για την ελαχιστοποίηση του κινδύνου αδυναμίας ολοκλήρωσης της μεταβίβασης λόγω ενδεχόμενων χρεών του. Ο έλεγος της σκοπιμότητας κατάρτισης προσυμφώνου σε σχέση με το οριστικό συμβόλαιο είναι επίσης επιβλεβλημένος, πάντα σε σχέση με το συμφωνηθέν χρονοδιάγραμμα της αγοραπωλησίας ή την τήρηση συγκεκριμένων προϋποθέσεων. Σε κάθε περίπτωση, συνιστάται η όσο το δυνατόν ταχύτερη διεκπεραίωση των διαδικασιών και η μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή για την αποφυγή της επί μακρόν παραμονής του εν δυνάμει δικαιώματός του σε αμφιβολία.