Κατάργηση της υποχρεωτικής παράστασης δικηγόρου στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων

Με τον ν. 4093/2012, από την 1η Ιανουαρίου 2014 η παράσταση δικηγόρων στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη κατέστη προαιρετική. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι τα μέρη μπορούν να προσέλθουν ενώπιον του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου χωρίς προηγούμενο νομικό έλεγχο της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και απούσης της όποιας νομικής συνδρομής για την ορθή αναγραφή και τήρηση των όρων της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης.

Φρονούμε ότι η συγκεκριμένη νομοθετική ρύθμιση εγκυμονεί σημαντικούς κινδύνους για τα συμβαλλόμενα μέρη και κατά περίπτωση μπορεί να απειλήσει την ασφάλεια των συναλλαγών για τους ακόλουθους λόγους:

Η ανάθεση σε Δικηγόρο της διενέργειας του νομικού ελέγχου της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας, συνίσταται στον έλεγχο των βιβλίων μεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου (ή των κτηματογραφικών φύλλων του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου) για τη διαπίστωση της ύπαρξης των εμπράγματων δικαιωμάτων του μεταβιβάζοντος καθώς και στον έλεγχο των βιβλίων υποθηκών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου (ή των κτηματογραφικών φύλλων του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου) για τη διαπίστωση της ύπαρξης ή μη βαρών ή διεκδικήσεων επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Πρωτίστως, η απουσία οργανωμένου και μηχανογραφημένου Κτηματολογίου σε όλη τη χώρα καθιστά δυσχερείς τις παραπάνω διαπιστώσεις για κάποιον που δεν είναι δικηγόρος. Στα κτηματολογικά γραφεία το σύστημα εγγραφής είναι πραγματοκεντρικό (με βάση το ακίνητο το οποίο λαμβάνει συγκεκριμένο κωδικό αριθμό) οπότε είναι σχετικά ευχερής η απόκτηση πλήρους εικόνας για τις εγγραφές που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο. Παρά ταύτα, στις περισσότερες περιοχές της ελληνικής επικράτειας εξακολουθούν να λειτουργούν Υποθηκοφυλακεία, όπου το σύστημα εγγραφής είναι προσωποκεντρικό ( με βάση το όνομα του δικαιούχου) με αποτέλεσμα δεν είναι εξίσου εύκολος ο εντοπισμός των νομικών ζητημάτων μίας ιδιοκτησίας.

Εξάλλου, δεδομένης της συχνής έλλειψης μεταγεγραμμένων τίτλων και της ως εκ τούτου επίκλησης της χρησικτησίας, ως νόμιμου τρόπου κτήσης εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, η έλλειψη ελέγχου της ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα για την πλευρά του αποκτώντος θέτει σε σημαντικό κίνδυνο την εξασφάλισή του με εξαιρετικά πιθανή την εμπλοκή των μερών σε πολύχρονους και πολυέξοδους δικαστικούς αγώνες για την επίλυση νομικών ζητημάτων τα οποία θα μπορούσαν κάλλιστα να έχουν προληφθεί με την προηγούμενη δικηγορική συνδρομή.