Διευκρινίσεις σχετικά με τους περιορισμούς στις μεταβιβάσεων ακινήτων

05 Feb 2018, Legal, από Αθηνά Λεδάκη, Δικηγόρος / Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια (CEDR)

 

Με αφορμή ερωτήματα που αφορούν στην απόκτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε συγκεκριμένες περιοχές του νομού Χανίων, παραθέτουμε την ακόλουθη ενημέρωση:

Πρώτη και βασική διευκρίνιση: Ο νομός Χανίων δεν ανήκει στις παραμεθόριες περιοχές της χώρας –όπως και όλη η Κρήτη- συνεπώς οι νομοθετικές διατάξεις οι οποίες καθορίζουν τις παραμεθόριες περιοχές και αφορούν τις σε αυτές επιχειρούμενες μεταβιβάσεις ακινήτων (άρθρα 24 και 25 Ν.1892/1990, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 1914/1990), δεν έχουν καμία εφαρμογή στην Κρήτη και στον νομό Χανίων. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να γνωρίζουμε ότι στις περιοχές αυτές (ενδεικτικά αναφέρουμε τους νομούς Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, τα νησιά Θήρα και Σκύρος κλπ.), απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις περιοχές αυτές καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητα τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.


1η κατηγορία περιοχών όπου ισχύουν περιορισμοί: Πρόκειται για τις περιοχές που απαριθμούνται αναλυτικά στο άρθρο 32 του ν. 1892/1990 όπου και αναφέρονται συγκεκριμένα τοπωνύμια και προσδιορίζονται επακριβώς δυνάμει γεωγραφικών συντεταγμένων. Αφορούν κυρίως σημεία πλησίον περιοχών που φιλοξενούν στρατιωτικές εγκαταστάσεις, με πρώτη φυσικά την περιοχή του κόλπου της Σούδας και τις περιοχές περιφερειακά αυτού, (ενδεικτικά Τσικαλαριά, Καλύβες, Πλάκα, Αλμυρίδα κλπ.) καθώς και την περιοχή Μουστάκο του Δήμου Κανδάνου, Μάλεμε του Δήμου Πλατανιά κλπ. Για τις περιοχές αυτές το άρθρο 29 του ν.1892/1990 προβλέπει ρητά ότι για την απόκτηση με δικαιοπραξία εν ζωή οποιωνδήποτε εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων, απαιτείται σχετική άδεια του νομάρχη, που παρέχεται ύστερα από αίτηση του ενδιαφερόμενου και σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας στρατιωτικής υπηρεσίας - Διοικητής της Στρατιωτικής, Ναυτικής ή Αεροπορικής μονάδας, στη ζώνη ευθύνης του οποίου βρίσκεται η συγκεκριμένη περιοχή. Συνεπώς, σ’ ότι αφορά τα μεταβιβαστικά (αγοραπωλητήρια –δωρητήρια ) συμβόλαια ακινήτων κειμένων στις περιοχές αυτές, πριν από την μεταβίβαση ο συμβολαιογράφος συντάσσει σχετική αίτηση απευθυνόμενη πλέον στην Περιφερειακή Ενότητα Χανίων (αντί του νομάρχη) συνοδευόμενη από αντίγραφα των ταυτοτήτων ή των διαβατηρίων των αγοραστών ή δωρεοδόχων καθώς και τοπογραφικό διάγραμμα συνταχθέν κατά το σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ 1987 και απόσπασμα του χάρτη της περιοχής σε κλίμακα 1:5000. Σε συνέχεια της έκδοσης της σχετικής διοικητικής πράξης, η οποία παρέχει την σχετική άδεια για την μεταβίβαση του περιγραφόμενου στην αίτηση ακινήτου, καθίσταται δυνατή η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης. Σημειωτέον ότι η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης ακινήτου          χωρίς να έχει προηγηθεί και επισυναφθεί στην πράξη αυτή η σχετική άδεια του ν.1892, πάσχει απόλυτη ακυρότητα. Να διευκρινίσουμε σε κάθε περίπτωση ότι εξαιρούνται από της ισχύος των διατάξεων του παρόντος άρθρου, οι πωλήσεις προς το Δημόσιο, τους Ο.Τ.Α. και τα Ν.Π.Δ.Δ., οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεως μέχρι έξι έτη, κανονισμού ορίων, διανομής κοινού και οι συμβάσεις μεταβίβασης ποσοστού εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων.

2η κατηγορία περιοχών όπου ισχύουν περιορισμοί. Πέραν των ως άνω περιοχών στις οποίες τίθεται ο περιορισμός της αγοράς ακινήτου με την προϋπόθεση της προηγούμενης χορήγησης της άδειας της αρμόδιας περιφερειακής αρχής, ο Αναγκαστικός Νόμος 376/1936 «περί μέτρων ασφαλείας οχυρών θέσεων», ο οποίος εξακολουθεί να ισχύει, χαρακτηρίζει ως «αμυντικές περιοχές» αυτές στις οποίες υπάρχουν ή πρόκειται να εκτελεστούν οχυρωματικά έργα και ως «ναυτικά οχυρά», αυτές οι οποίες εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Ναυτιλίας. Κατά τις σχετικές διατάξεις του νόμου αυτού, κάθε αμυντική περιοχή ή ναυτικό οχυρό περιλαμβάνει μία «απαγορευμένη» και μία «επιτηρούμενη» ζώνη. Η πρώτη είναι η πλησιέστερη στις στρατιωτικές εγκαταστάσεις τις οποίες και περιλαμβάνει και η δεύτερη αυτή, της οποίας τα εξωτερικά όρια ταυτίζονται με τα όρια της αμυντικής περιοχής ή του ναυτικού οχυρού. Σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 376/1936 η είσοδος στην απαγορευμένη ζώνη απαγορεύεται απολύτως, πολλώ δε μάλλον η απόκτηση εντός αυτής οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος.

Όσον αφορά την επιτηρούμενη ζώνη, δυνάμει της παρ. 3 του άρθρου 5 του αυτού νόμου, η εγκατάσταση σ’ αυτήν απαγορεύεται απολύτως στους μη έχοντες την ελληνική υπηκοότητα. Ακολούθως το μοναδικό άρθρο του Αναγκαστικού Νόμου 1237/1938 διευκρινίζει ότι ως εγκατάσταση θεωρείται και η απόκτηση οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος στην επιτηρούμενη ζώνη, η οποία επίσης απαγορεύεται επί ποινή απόλυτης ακυρότητας. Συνεπώς στις επιτηρούμενες ζώνες των αμυντικών περιοχών και ναυτικών οχυρών απαγορεύεται ρητά η αγορά ακινήτου από μη έλληνα υπήκοο. Το ποιες είναι επακριβώς οι περιοχές αυτές καθορίζονται με σχετικά β.δ. ή π.δ. και οριοθετούνται με τη συνδρομή του ελληνικού γεωδαιτικού συστήματος συντεταγμένων, εν προκειμένω για τον νομό Χανίων είναι το ναυτικό οχυρό περιοχής Σούδας, η αεροπορική βάση της Σούδας.

Συμπερασματικά λοιπόν η ισχύουσα νομοθεσία πρακτικά θέτει την ακόλουθη διαβάθμιση:

α) περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει κανένας περιορισμός

β) περιοχές όπου απαιτείται άδεια της περιφέρειας για την μεταβίβαση

γ) περιοχές όπου είναι δυνατή η αγορά μόνο από έλληνα πολίτη και

δ) περιοχές που απαγορεύεται εντελώς η απόκτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων από οποιονδήποτε.

Διευκρινιστικά, και σε απάντηση πολλών ερωτημάτων αναφορικά με την κατηγοριοποίηση των αγοραστών σε Ευρωπαίους πολίτες και πολίτες τρίτων χωρών, να σημειώσουμε ότι ουδόλως επηρεάζει αυτό την απόκτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων κειμένων στον νομό Χανίων, δεδομένου ότι οι τελευταίες τροποποιήσεις του Ν. 1892/1990 ήραν κάθε σχετικό περιορισμό εξομοιώνοντας πλήρως τους πολίτες τρίτων χωρών προς τους Ευρωπαίους πολίτες όσον αφορά τη δυνατότητά τους να αγοράζουν ακίνητα κείμενο εντός του νομού Χανίων.

© 2018 Broosco.